به گزارش خبرنگار مهر، یکی از پر رفت و تازه ترین طرح‌های مجلس و شورای نگهبان «طرح الزام به ثبت معاملات ملکی» است که از سال 1395 تاکنون 5 بار مجلس سعی در اصلاح ایرادات شورای نگهبان داشته و هر بار با ایرادات نگهبان به مجلس بازگردانده شده است. در حال حاضر با توجه به تاکید مجلس بر نظر خود، این طرح برای بررسی به شورای رفاه ارسال شده است.
بسیاری از کارشناسان بر این باورند که این طرح می تواند بسیاری از مشکلاتی را که معاملات غیررسمی در کشور ایجاد کرده است برطرف کند و از اجرای سیاست های صحیح در کشور جلوگیری کند و از بسیاری مفاسد در حوزه املاک و زمین جلوگیری کند.
اخیراً رهبر انقلاب در دیدار با رئیس جمهور، مسئولان و جمعی از کارکنان قوه قضائیه به این موضوع اشاره کردند و فرمودند بسیاری از مفاسد در حوزه املاک از همین معاملات غیررسمی و معاملات عادی ناشی می شود و اگرچه از نظر شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایراد وارد است، اما مصلحت نهایی کشور و تصویب این قانون نظام است.
فساد ناشی از اعتبار اسناد و معاملات غیررسمی در کشور باعث شده است که پرونده های زیادی در قوه قضائیه رسیدگی شود که هر سال بر تعداد آنها افزوده می شود. با توجه به گفته رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، حدود 90 درصد پرونده های اراضی و املاکی که در دستگاه قضایی تشکیل می شود، مربوط به مبایعه نامه های زمین و ملک است که منجر به فروش اموال دیگران و کلاهبرداری های زیادی شده است.
معاملات IOU به کلاهبرداران این فرصت را می دهد که از ناآگاهی مردم و فضای غیر شفاف معاملات ملکی استفاده کنند و به راحتی در مدت کوتاهی نتیجه چندین سال کلاهبرداری را به جیب بزنند و یا اراضی و اموال ملی را غارت کنند و یک شبه عازم سفری صد ساله شوند.
سفته ها بستری برای پیش فروش یک واحد مسکونی به چند نفر است
یکی از رایج ترین اشکال کلاهبرداری IOU که توسط کلاهبرداران استفاده می شود، پیش فروش یک واحد ساختمانی به چندین نفر است. به این ترتیب کلاهبردار می تواند بدون هیچ گونه محدودیتی یک واحد را به بیش از یک نفر پیش فروش کند و خریدار متوجه فروش واحد مورد نظر به افراد دیگر نمی شود، زیرا این موضوع در جایی ثبت نشده است، بنابراین امکان مشاوره وجود دارد.
در حال حاضر پیش فروش واحدهای ساختمانی بدون صدور سند رسمی معتبر است و همین عامل باعث شده تا مردم با صدور سند عادی به کلاهبرداران پرداخت کنند. گاهی اوقات خریداران تنها فریب کد رهگیری اخذ شده از سامانه املاک کشور را می خورند، در حالی که به دلیل عدم تطابق پلاک ثبتی ملک با کد رهگیری، اساسا امکان دریافت کد رهگیری متعدد وجود دارد و این مشکل خود عاملی برای پیشرفت کلاهبرداران شده است.
در برخی موارد، متقاضیان ملک یک بار با سند عادی و یک بار با سند رسمی اقدام به فروش ملک کرده اند و با دست به دست شدن ملک بین خریداران مختلف، پرونده های قضایی زیادی تشکیل شده و افراد زیادی متضرر شده اند. اما در صورت بطلان اسناد عادی، مال به یک نفر فروخته می شود و ضرر و زیان آن به افراد مختلف و وقت و هزینه در دادگاه خرج می شود. از آنها نیز جلوگیری شد.
تصرف قانونی در اموال دیگران!
اوضاع آشفته ای که اسناد غیررسمی در کشور ایجاد کرده است این امکان را برای کلاهبرداران فراهم کرده است تا اموال و زمین های دیگران را کاملا قانونی تصرف کنند و حتی برای آن سند رسمی بگیرند. در این نوع کلاهبرداری، دو نفر کلاهبردار با همدستی یکدیگر، زمین یا ملکی را که مالک یا صاحبان آن مدتی است به دلایلی مانند اقامت در خارج از کشور یا به دلیل فوت و جهل وراث از وضعیت ملک اطلاعی نداشته اند، تعیین و با تنظیم دو مبایعه نامه، بین آنها اختلاف رسمی ایجاد و به دادگاه مراجعه می کنند.
با توجه به همدست بودن دو کلاهبردار یکی از سفته ها محکم می شود تا کلاهبردار صاحب آن در دادگاه برنده شود و با پیروزی خود اقدام به دریافت سند رسمی کند. در این زمان چون مالک اصلی زمین یا ملک در دسترس نیست، به صورت غیابی از دادگاه رای تنظیم سند رسمی می گیرند و با مراجعه به سازمان ثبت، سند را به نام خود می گذارند. به این ترتیب کلاهبرداران از طرق قانونی و تنها با اعتبار اسناد عادی در محاکم کشور صاحب ملک می شوند.
کلاهبرداری با اسناد عادی فقط به این موارد ختم نمی شود. زیرا فروش ملک و زمین با این اسناد در کشور کاملا متداول است و از طرفی استفاده از سند به عنوان ضمانت در زمینه های مختلف کاملا متداول است. نکته مهم این است که هیچ تفاوتی بین اعتبار اسناد غیررسمی و اسناد رسمی در ساختار حقوقی کشور وجود ندارد که به طور کامل زمینه سوء استفاده کلاهبرداران را فراهم کرده است.
منابع بانکی را با یک تکه کاغذ دستکاری کنید
مثلاً کلاهبرداران ملکی را با سند رسمی با سفته می فروشند، سند رسمی را در رهن بانک می گذارند و با آن تسهیلات می گیرند، اما چون قصدشان کلاهبرداری است، تسهیلات را پرداخت نمی کنند و متواری می شوند. بانک نیز برای وصول مطالبات خود ملک را توقیف می کند اما به دلیل اینکه خریدار ملک قبل از دریافت تسهیلات دارای سفته مورخ است، بانک نمی تواند ملک را توقیف کند و به این ترتیب تسهیلات متقلبانه مشمول تسهیلات مشکوک بانک می شود.
صحت عملیات با سفته نه تنها موجب افزایش تعداد پرونده های وارده به قوه قضائیه شده است، بلکه روند رسیدگی به محاکمات را با مشکل مواجه کرده و اجرای احکام و نیز تاخیر در رسیدگی ها را با مشکل مواجه کرده است. موارد زیادی وجود دارد که افراد در دادگاه به پرداخت مطالبات طلبکار محکوم می شوند، اما چون دارایی آنها سند رسمی ندارد، امکان شناسایی آن از سوی دادگاه وجود ندارد، بنابراین طلبکار باید شخصاً دارایی های بدهکار را شناسایی کند تا حق خود را بگیرد. این موضوع علاوه بر افزایش زمان رسیدگی، به حقوق طلبکار نیز لطمه می زند; زیرا ممکن است این شخص نتواند اموال بدهکار را شناسایی کند.
مسعود ستایشی سخنگوی قوه قضائیه اخیرا در یک برنامه تلویزیونی اعلام کرد: یکی از مواردی که در سند اصلاح قضایی بر آن تاکید شده پرهیز است تاخیر انداختن رویه ها و کاهش ورود پرونده. اسناد عادی مشکلاتی را ایجاد می کنند. بر اساس گزارش ها 50 تا 55 درصد پرونده های حقوقی مربوط به اسناد عادی است.
افزایش پرونده های حقوقی و تأخیر در رسیدگی ها چالش بزرگی برای اسناد غیررسمی است
همچنین حسن سلیمی، سردفتر و وکیل دادگستری در این خصوص گفت: حجم زیاد پرونده هایی که به قوه قضائیه وارد می شود یکی از دلایل معضل مزمن تاخیرهای دادرسی است. از نظر آماری وقتی پرونده های دادگستری سراسر کشور را بررسی می کنیم، متوجه می شویم که بخش مهمی از پرونده هایی که وارد دستگاه قضایی می شود، موارد مربوط به کلاهبرداری، نقل و انتقال دارایی و جعل اسناد با سند مجهول است که معمولاً و معمولاً در معاملاتی که با اسناد عادی منتقل می شود، اتفاق می افتد، در حالی که این اشکال در اسناد رسمی کمتر دیده می شود.
بنابراین به نظر می رسد اعتبار معاملات عادی قراردادی به پاشنه آشیل نظام حقوقی کشور تبدیل شده است و در حالی که دولت، مجلس و قوه قضائیه بر بطلان این اسناد اتفاق نظر دارند، شورای نگهبان طرح مصوب مجلس در این خصوص را مغایر با موازین شرعی رد کرده است.
با توجه حجت الاسلام موسی غضنفرآبادی، رئیس کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس: ب. وزارتخانه های مختلف از جمله وزارت اقتصاد و جهاد کشاورزی بارها بر قانونی شدن این طرح تاکید کردند و صلاح دیدند.
غضنفر آبادی تاکید کرد: همه دستگاه های حاکمیتی که به نوعی در این امر دخیل هستند می گویند که راحت است اسناد عادی و غیررسمی را در اسرع وقت باطل کنند و بر این اساس شورای رفاه باید هر چه سریعتر تکلیف ثبت رسمی معاملات ملکی را بررسی و تعیین تکلیف کند.
با تمام این تفاسیر باید منتظر ماند و دید با طرح اجباری ثبت رسمی معاملات ملکی که ایده اصلی آن حذف معادلات غیررسمی از چرخه واگذاری املاک در کشور است، با وجود اینکه چنین مشکلاتی بر اعتبار قراردادها در کشور تأثیر می گذارد، چه اتفاقی می افتد.
