علامت تجاری – در 31 مهر 1403 قوه قضائیه آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت معاملات را ابلاغ کرد. این اقدام با هدف اجرای دقیق تر این قانون و رفع خسارات ناشی از معاملات غیرشفاف به ویژه در حوزه مسکن انجام شد. با توجه به مشکلات موجود در معاملات، این آیین نامه قراردادهای استاندارد را در دستور کار قرار داده است. به گفته نمایندگان مجلس، این قراردادهای استاندارد که به صورت الکترونیکی و 24 ساعته ارائه می شود، می تواند تعارضات و ابهامات متن قراردادها را کاهش دهد.
اما اجرای این آیین نامه با چالش هایی مواجه بوده است. طبق مقررات، بیشترین مسئولیت اجرای آنها بر عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. اما با گذشت بیش از یک ماه از اعلام این خبر، این سازمان اقدام قابل توجهی انجام نداده است. این تاخیر نگرانی هایی را ایجاد کرده است. زیرا قراردادهای استاندارد می تواند به افزایش امنیت معاملات، جلوگیری از آسیب به مردم و کاهش حجم پرونده های قضایی کمک کند.
این کم کاری است در حالی که وزارت مسکن و شهرسازی مردم را به سیستم های آنلاین رایگان مانند خودمدیریتی هدایت می کند تا بازار املاک و مستغلات را مدیریت کنند تا کارها آسان تر شود و شفافیت بیشتر شود. سامانه خودکار نسخه جدید سامانه ثبت معاملات ملکی است.
وجود قراردادهای استاندارد در این سامانه ها کار افراد را تا حد امکان آسان می کند و از بروز بسیاری از اختلافات و سوء استفاده های کلاهبرداران که به وفور در بازار املاک مشاهده می شود جلوگیری می کند.
لزوم اجرای قراردادهای استاندارد در بازار املاک از منظر مجلس
محمدتقی نقدعلی نایب رئیس اول کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس با اشاره به مشکلات پیش آمده در قراردادهای بنگاه های معاملات ملکی، عدم آگاهی حقوقی مردم را مورد تاکید قرار داد. وی معتقد است بسیاری از افراد از جزئیات حقوقی و حقوقی آگاهی کافی ندارند و این ناآگاهی زمینه ساز سوء استفاده در معاملات ملکی می شود. وی تاکید کرد: تنظیم خصوصی قراردادها در شرکت‌ها بدون رعایت استانداردهای لازم، به مردم عادی آسیب می‌زند و فرآیندهای قضایی متعددی را ایجاد می‌کند. بنابراین وجود قراردادهای استاندارد که زیر نظر کارشناسان تنظیم شده می تواند از بروز این نوع مشکلات جلوگیری کرده و حقوق مردم را بهتر حفظ کند.
در همین راستا، عثمان سالاری، نایب رئیس دوم کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، بر اهمیت شفافیت در معاملات تاکید کرد. او معتقد است که هر چه فرآیند تراکنش صریح تر و مشخص تر باشد، افراد با اطمینان بیشتری تراکنش ها را انجام خواهند داد. سالاری اظهار داشت: قراردادهای استاندارد با در نظر گرفتن جنبه های مختلف یک معامله، شرایطی را فراهم می کند تا طرفین با آگاهی کامل از شرایط معامله اقدام کنند. این قراردادها به وضوح جزئیات و تعهدات هر یک از طرفین را مشخص می کند و در نتیجه خطر اختلافات حقوقی را کاهش می دهد.
سید کریم معصومی خسروآبادی نماینده فومن و شفت در مجلس دوازدهم نیز بر نقش مهم قراردادهای استاندارد در تنظیم بازار تجاری تاکید می کند. وی بیان کرد: این قراردادها سبک و شکل معاملات ملکی را مشخص می کند و اختلافات را کاهش می دهد. به گفته وی، اجرای این قراردادها می تواند به میزان قابل توجهی از تعداد دعاوی مربوط به معاملات ملکی بکاهد و احتمال وقوع جرایم و کلاهبرداری در این زمینه را به حداقل برساند. بنابراین قراردادهای استاندارد نه تنها از تخلف جلوگیری می کند، بلکه امنیت معاملات را افزایش می دهد و به کاهش بار پرونده های قضایی کمک می کند.
سازمان ثبت اسناد مسئول تاخیر.
در ماده ۲ آیین نامه، ماده ۳ قانون الزام به ثبت معاملات، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید شرایط لازم را برای ثبت و بررسی پیش نویس قراردادها فراهم کند. بر اساس این ماده، سازمان ثبت موظف است امکان دسترسی دلالان املاک را به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم کند تا بتوانند پیش نویس قراردادها را وارد این سامانه کرده و امکان انجام معامله را بررسی کنند. هدف از این الزام ایجاد شفافیت در فرآیند معاملات و کاهش سوء استفاده ها و اختلافات ناشی از قراردادهای غیر شفاف است. این اقدام علاوه بر افزایش امنیت معاملات می تواند به برقراری نظم در بازار املاک کمک کند و از ورود پرونده های متعدد به دستگاه قضایی جلوگیری کند.
علاوه بر ماده 2، در سایر مواد این آیین نامه از جمله مواد 3، 4، 5 و 8 وظایف مهمی برای سازمان ثبت اسناد در نظر گرفته شده است. این مقالات سازمان را ملزم به ارائه زیرساخت هایی مانند احراز هویت، تأیید مجوز کارگزاران املاک و ایجاد سیستم هایی برای ثبت و نظارت بر فرآیند می کند. پیشنهادات این وظایف در اجرای قراردادهای استاندارد نقش اساسی دارد و بدون اجرای آنها اهداف آیین نامه محقق نخواهد شد. بنابراین تا زمانی که سازمان ثبت اسناد نسبت به ارائه این تسهیلات اقدام جدی نکند، اجرای قراردادهای استاندارد و تحقق وعده های این آیین نامه از جمله کاهش اختلافات و افزایش امنیت معاملات امکان پذیر نخواهد بود. این تاخیر ممکن است چالش های بیشتری را در بازار املاک و مستغلات ایجاد کند و اعتماد عمومی را در فرآیندهای ثبت معاملات تضعیف کند.
با عنایت به موارد ذکر شده، اجرای ماده 3 قانون الزام به ثبت معاملات و تدوین قراردادهای استاندارد می تواند گام موثری در رفع مشکلات و چالش های بازار املاک و مستغلات باشد. اظهارات نمایندگان مجلس نیز نشان می دهد که عدم آگاهی مردم از مسائل حقوقی و شفاف نبودن قراردادهای بنگاه های معاملات ملکی زمینه ساز سوء استفاده ها و درگیری های متعدد شده است. در این میان سازمان ثبت اسناد نقش اساسی در اجرای این آیین نامه دارد و تسریع در تامین زیرساخت های لازم شرط اساسی تحقق این اهداف است. زیرا بدون اجرای دقیق این وظایف، تنظیم معاملات و کاهش جرایم و کلاهبرداری امکان پذیر نخواهد بود.
