بازار؛ گروه بورس: سازمان بورس برای حل مشکل تامین مالی پروژه های بازار، صندوق های املاک را راه اندازی کرد. اما کارشناسان معتقدند این صندوق ها هم در معاملات و هم در تامین مالی پروژه ها عملکرد ضعیفی داشته اند.
افزایش تورم و گرانی مصالح ساختمانی، توانایی سازندگان را برای ساخت و ساز کاهش داده است. بنابراین مهم ترین موضوع برای تعادل قیمت ها تامین مالی است. صندوق های املاک و مستغلات در بورس باید دقیقاً در راستای سیاست های کلان دولت برای تولید و دفع دارایی های راکد شرکت ها و مؤسسات دولتی راه اندازی شوند. اما در حال حاضر اخبار زیادی از این صندوق ها وجود ندارد.
هدف اصلی ایجاد صندوق های املاک و مستغلات.
مدیرعامل شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری گفت: صندوق های املاک با هدف ایجاد دارایی های راکد ایجاد شد. این وجوه با ابزارهای ایجاد شده توسط شرکت ها به منبع تامین مالی برای کسب و کار صاحب ملک تبدیل می شود. با این اقدام، مشارکت کنندگان صندوق املاک و مستغلات دارایی های خود را با تورم املاک تنظیم می کنند.
ابطحی افزود: به عبارتی تعدادی از بنگاه های اقتصادی که دارایی های راکد و مازاد دارند تامین کننده صندوق هستند. سرمایه گذاران همچنین ارزش دارایی های خود را از طریق تعدیل های انجام شده در قیمت سهام صندوق ها مشاهده می کنند.
وی خاطرنشان کرد: بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها نیازمند ابزارهایی برای جذب سرمایه های خرد است. در شرایط فعلی هرکسی که بخواهد طلا بخرد می تواند گواهی سپرده طلا یا سهام صندوق طلا خریداری کند. اما در مورد خرید ملک اینطور نبود و افرادی که سرمایه اندکی داشتند نمی توانستند بازدهی متناسب با رشد بازار ملک داشته باشند. اما در مرحله کنونی این باید با صندوق های املاک اتفاق بیفتد.
ابطحی گفت: وضعیت درآمدزایی صندوق های املاک بستگی به وضعیت بازار در شرایط فعلی دارد. درآمد حاصل از وجوه ناشی از اجاره واحدها و همچنین خرید و فروش واحدها است. به همین دلیل، افزایش و افزایش معاملات صندوق های املاک می تواند بازده بیشتری را برای این صندوق ها به همراه داشته باشد.
وی تاکید کرد: در شرایط فعلی مدیر مالی مسکن باید در معاملات صندوق املاک مشارکت کند. زیرا پروژه های بزرگی در زمینه املاک دارد. در مرحله فعلی تمامی بنگاه های اقتصادی که دارایی مازاد دارند می توانند دارایی های خود را در صندوق ها عرضه کنند. این وجوه فقط مربوط به نهادهای دولتی نیست.
فروش دارایی های بانکی راکد به صندوق های سهام
همایون دارابی کارشناس بازارهای مالی گفت: در حال حاضر صندوق های املاک می توانند نقش مهمی در تامین مالی پروژه ها و فروش ملک از بانک های راکد داشته باشند. موسسات اعتباری در گذشته حضور پررنگی در بخش مسکن داشتند، زیرا برای بسیاری از پروژه ها اعتبار اعطا می کردند. در آن زمان تولید مسکن در کشور بالا بود و به این ترتیب تعادل بازار املاک را تحت تاثیر قرار داد.
به گفته وی، در آن زمان موسسات اعتباری با معادلات بازار و چرخه تامین اعتبار مواجه بودند. هر چند ضوابط و مقررات مربوط به فعالیت موسسه. اعتباراتی وجود دارد اما فعال نیستند. به همین دلیل در فاز فعلی صندوق های املاک با هدف جبران از بین رفتن موسسات اعتباری اجاره ای راه اندازی شده است. اما مثل آنها تا الان کار نکرده اند.
وی ادامه داد: در حال حاضر بانک ها می توانند دارایی های راکد در حوزه مسکن را از طریق صندوق های املاک تامین کنند و بانک ها نیز می توانند پروژه های نیمه تمام خود را با این وجوه تامین کنند. به این ترتیب پروژه ها مشکلات ناشی از کمبود نقدینگی را حل می کنند.
دارابی معتقد است در حال حاضر تنظیم بازار املاک باید از طریق فاینانس پروژه ها انجام شود. بنابراین صندوق های املاک می توانند کمبودهای تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ توسط بانک ها را برطرف کنند.
دارابی ادامه داد: از سوی دیگر افرادی که سرمایه بسیار کمی دارند و نمی توانند در بازار املاک شرکت کنند. آنها از بازده این بازار از طریق وجوه سود می برند.
در ادامه دارابی گفت: در حال حاضر تنظیم بازار املاک باید از طریق فاینانس پروژه ها انجام شود. بنابراین صندوق های املاک می توانند کمبودهای تامین مالی پروژه های بسیار بزرگ توسط بانک ها را برطرف کنند. واقعیت این است که در شرایط فعلی اجرای پروژه های مسکن در شهرهایی مانند تهران نیازمند چندین میلیارد تومب اعتبار است. بنابراین یک یا چند شرکت نمی توانند این پروژه ها را تکمیل کنند. بنابراین، کمک های مالی باید زیاد باشد تا این پروژه ها به مقصد برسند.
وی افزود: از سوی دیگر بانک ها هم اکنون املاک میلیاردی دارند. به همین دلیل حتی اگر بازار املاک با رکود همراه نباشد. هیچ شرکت یا فردی توانایی خرید آن را ندارد.
بورس بازوی تامین مالی در تمام بخش های اقتصادی است
حمید میرمعینی کارشناس اقتصادی خاطرنشان کرد: صندوق های املاک می توانند گام موثری در جذب سرمایه گذار برای نقش آفرینی بورس در بازار املاک باشند. بورس بازوی تامین مالی در تمام بخش های اقتصادی است. از سوی دیگر، نقدینگی خرد امکان حضور کم در بخش املاک را ندارد. صندوق ها این شرایط را برای مشارکت مردم در پروژه ها و بهره مندی از مزایای این بازار در اندازه های خرد فراهم می کنند.
به گفته میرمعینی، بازار سهام شفاف شده و بازارهایی مانند املاک و مستغلات طیف وسیعی از قیمت ها دارند. به عبارت دیگر، بسیاری از متخصصان بازار مالی باید وارد بازار املاک و مستغلات شوند تا روند معاملات منطقی و تحلیلی شود.
وی بیان کرد: اثربخشی و کارایی صندوق های مسکن نیازمند تقویت سیستم نظارتی و… در حال حاضر امکان تامین مالی در این صندوق ها به رفتار متولی مربوطه بستگی دارد. از سوی دیگر، کارایی و شفافیت صندوق ها باید برای سرمایه گذاران آشکار باشد تا آنها مایل به مشارکت در معاملات این صندوق ها باشند.
میرمعینی با تاکید بر اینکه بازار املاک کشور تا حدودی از وجود تحلیلگران با دیدگاه های جدید عقب مانده است، خاطرنشان کرد: بازار مسکن همچنان سنتی و دور از بازارهای مدرن است. پشت بازار سرمایه است که افراد تحصیلکرده در آن حضور دارند. به همین دلیل است که بازار سهام شفاف شده و بازارهایی مانند املاک و مستغلات دارای طیف گسترده ای از قیمت ها هستند. به عبارت دیگر، بسیاری از متخصصان بازار مالی باید وارد بازار املاک و مستغلات شوند تا روند معاملات منطقی و تحلیلی شود.
این کارشناس بورس ادامه داد: این صندوق ها می توانند مرجعی برای ارزیابی بازار املاک باشند. به نوعی برای هدایت بازار املاک و مستغلات. حتی راه ایجاد بازار سهام املاک یا استفاده از ابزارهای مشتقه را فراهم می کند.
وی تاکید کرد: در حال حاضر سازندگان و سرمایه گذاران می توانند بر اساس نیاز خود تامین مالی کنند یا دارایی های خود را پوشش دهند. این امر باعث تقویت بخش املاک و مستغلات خواهد شد.
این کارشناس بورس تصریح کرد: در ابتدا استقبال از صندوق ها خوب بود. البته این صندوق ها در گذشته عملکرد خوبی نداشته اند. قطعا سازمان بورس می تواند با دریافت ضمانت از سهامداران ممتاز این صندوق ها، از سرمایه های مردم حمایت کند. این موضوع باعث افزایش کارایی این صندوق ها می شود و می تواند بازار املاک را به سمت نوسازی سوق دهد.
کارایی صندوق تحت تأثیر زیرساخت های ضعیف
در سال های اخیر تعداد خانه های ساخته شده در مقایسه با تقاضا به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. از سوی دیگر، رکود تورمی این بازار، تولیدکنندگان را با کمبود نقدینگی مواجه کرد.
احمد جانجان کارشناس بازارهای مالی خاطرنشان کرد: صندوق های املاک دارای ادبیات مشترکی در دنیا هستند. اگر در ایران هم همین رویه را دنبال کنند می توانند در بازار املاک تاثیر بگذارند. در ایران محدودیت عرضه زمین در بخش مسکن نسبت به سایر نقاط جهان تفاوت دارد. این مشکل می تواند بر کارایی صندوق ها تأثیر بگذارد.
جانجان در ادامه افزود: به عبارتی بخشی از زمین ها در اختیار دستگاه ها و سازمان های دولتی است. با توجه به بلوک بودن زمین، عملا رونق ساخت مسکن وجود ندارد. اگر این زمین ها در پروژه های بیشتری تعریف می شد از قبل وارد صندوق های املاک می شد. این اقدام باعث تقویت جریان مالی وجوه می شود.
وی بیان کرد: یکی دیگر از عواملی که در حوزه مسکن وجود دارد، تحلیل تورم بر اساس ارز و قیمت مصالح است. در شرایط فعلی و همچنین در مورد صندوق های مسکن باید تحلیل های مناسبی در مورد اقتصاد سیاسی و وضعیت تولید و … انجام شود. این موضوع می تواند ورود پول جدید به صندوق ها را آسان تر کند.
جانجان تاکید کرد: اعتبارات مسکن باید در میان مدت جانمایی شود. در شرایط فعلی اقتصاد کشور به تورم بالا عادت کرده است. این موضوع باعث تغییر در جریان نقدینگی شد. بر اساس تجربه سال 2019، سرمایه های خرد جذب سرمایه نمی شوند. زیرا طبق تجربه گذشته صندوق ها بازده چندان بالایی نداشته اند. با توجه به عقب ماندگی تورم عمومی، عملاً انگیزه ای برای خرید سهام در صندوق های املاک وجود ندارد.
جانجان می گوید: ظرفیت استفاده از اعتبارات به ظرفیت مدیران بستگی دارد. باید بتوانند در دوران طلایی صندوق های مسکن را به مردم معرفی کنند تا سرمایه گذاران بتوانند در پروژه های مسکن مشارکت کنند.
جانجان در ادامه تاکید کرد: سیاست بانک مرکزی در کنترل تراز مالی بانک ها و فشار بر اعطای وام مسکن باعث کاهش عملکرد بانک ها در صندوق های مسکن شده است. به همین دلیل، ممکن است نتوانید در بخش صندوق املاک و مستغلات مشارکت زیادی داشته باشید. سهامداران خرد باید از ضمانت های صندوق های مسکن آگاه باشند. دعوت از مردم برای سرمایه گذاری در صندوق های املاک و مستغلات چالش هایی را به همراه دارد. زیرا بسیاری از افراد با عملکرد صندوق ها و اوراق قرضه و … آشنایی ندارند.
این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: صندوق املاک در صورت توجه به کل بازار می تواند توجه سرمایه گذاران را به خود جلب کند. استفاده از ظرفیت صندوق ها بستگی به ظرفیت مدیران دارد. باید بتوانند در دوران طلایی صندوق های مسکن را به مردم معرفی کنند تا سرمایه گذاران بتوانند در پروژه های مسکن مشارکت کنند. همچنین مردم باید از بازدهی صندوق ها بهره مند شوند در غیر این صورت کارآمدی ندارند.
