بازار؛ گروه استان ها: وعده ساخت مسکن یکی از مهم ترین وعده های دولت سیزدهم برای رفع فقر و شکاف طبقات اجتماعی بوده است. بر اساس این وعده قرار است در قالب طرح «نهضت ملی مسکن» در مدت چهار سال چهار میلیون خانه در کشور ساخته شود.
فعالان حوزه مسکن و ساختمان معتقدند مردم نمی توانند مبلغ درخواستی در این طرح و همچنین هزینه تسهیلات خود را پرداخت کنند. آنها معتقدند اکنون که بیش از دو سال از دولت سیزدهم می گذرد، این وعده با اهداف مورد نظر فرسنگ ها فاصله زیادی دارد و به نوعی به جیب مردم نمی رسد.
در همین راستا گفتگویی را با «سید محمد مرتضوی» رئیس انجمن سازندگان گلستان و از فعالان صنعت ساختمان ترتیب داده ایم. مرتضوی معتقد است مدل فعلی تامین مالی نهضت ملی املاک کارآمد نیست و اساسا نتایج موثری نخواهد داشت. در نظر بگیرید که این طرح دور از دسترس اقشار ضعیف جامعه است. مشروح این گفتگو را در ادامه می خوانید.
* لطفا در مورد طرح های حمایتی مسکن در کشور توضیح دهید.
نهضت ملی مسکن با وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم شکل گرفت که هر دو سال یک بار دو میلیون واحد قول ساخت آن داده شد. طرح های حمایتی مسکن نه تنها در ایران بلکه در کشورهای توسعه یافته نیز انجام شده است که موضوع مسکن به یک معضل بسیار جدی تبدیل شده و نتایج جالبی نیز داشته است. در دولت های گذشته کشورمان موضوع مسکن مهر را دنبال می کرد و در دولت قبل نیز طرح های حمایتی مسکن به اشکال مختلف و متنوع مطرح می شد که عمدتاً بر روی تسهیلات بانکی متمرکز بود.
نهضت ملی مسکن از چالش اساسی تامین منابع مالی رنج می برد و تسهیلات در نظر گرفته شده برای این منظور از شاخص بالایی برخوردار است.
در دولت نهم و دهم علاوه بر مسکن مهر، خدمات موثر بانکی به پروژه های خصوصی اختصاص یافت. مسکن مهر از جمله پروژه های حمایتی محسوب می شد که دولت برای آن با انبوه سازان و تعاونی ها قرارداد منعقد و با استفاده از تسهیلات اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کرد. این سازوکار نسبتاً مؤثر بود و حدود 60 درصد هزینه های ساخت را پوشش می داد که به دلیل بهره پایین و قدرت خرید نسبتاً مناسب تر، امکان پرداخت اقساط برای گروه های هدف و اقشار مختلف خانه اولی را فراهم کرد.
* در مورد مدل «زمین صفر» در طرح های حمایتی مسکن توضیح دهید؟
در مدل پروژه حمایتی «زمین صفر»، ارزش زمین اعمال نشد و در واقع زمین اجاره 99 ساله در نظر گرفته شد که به کاهش قیمت تمام شده مسکن کمک کرد. در اواخر دولت دوازدهم مدل زمین صفر در قالب یک اقدام ملی مطرح شد و سپس در دولت سیزدهم به نهضت مسکن ملی تبدیل شد که در واقع تغییر نام بود.
* چالش اصلی متقاضیان نهضت ملی مسکن چیست؟
نهضت ملی مسکن از چالش اساسی تامین منابع مالی رنج می برد و تسهیلات در نظر گرفته شده برای این منظور از نرخ بالایی برخوردار است و علیرغم وعده های دولت این نرخ تا به امروز کاهش نیافته است. نرخ تسهیلات برای پروژه های خود 23 درصد و برای پروژه های دولتی ظاهراً این نرخ به 18 درصد کاهش یافته است که در هر صورت هر دو رقم بسیار قابل توجه است در حالی که یارانه ای در این زمینه اعمال نشده است. میزان هزینه های پرداختی متقاضیان بسیار بالاست و متأسفانه امکان تخصیص آن به گروه های هدف که معمولاً دهک های دوم، سوم و چهارم هستند وجود ندارد.
* آیا این طرح با توجه به توان مالی مردم طراحی شده است؟
قدرت خرید در سال های اخیر به شدت کاهش یافته و به نوعی شاهد توسعه فقر هستیم. حقوق و حداقل دستمزد با میزان مشارکت فاصله زیادی دارد. میانگین نرخ هزینه های مسکن بین 15 تا 25 درصد است و در کشور ما پیش از این نرخ این هزینه ها بین 30 تا 35 درصد بود اما امروز کارگری با حقوق هفت میلیون تومان باید 10 میلیون قسط بپردازد. که عملا تحقق چنین شرایطی غیر ممکن است.
طرح نهضت ملی مسکن با روند فعلی نمی تواند به وعده های خود عمل کند و قطعا موفق نخواهد شد
تسهیلات فعلی دور از دسترس بوده و امکان پرداخت به گروه های هدف این طرح وجود ندارد. در عین حال سهم متقاضی بسیار بالا و دور از دسترس اقشار کم درآمد است و به همین دلیل این طرح سقوط کرده و گاهی متقاضیان پس از پرداخت اقساط اولیه پشیمان می شوند. عدم قطعیت در مورد قیمت نهایی یکی دیگر از دلایلی است که تصمیم به انصراف را در بین متقاضیان افزایش می دهد.
* پیامدهای الگوی فعلی طرح ملی مسکن در تامین مالی چیست؟
می توان نتیجه گرفت که مدل فعلی تامین مالی نهضت ملی مسکن کارآمد نیست و اساسا نتایج موثری نخواهد داشت. سازندگان و سازندگانی که مجبور به ساخت و ساز هستند با کمبود نقدینگی مواجه هستند و عواقب این شرایط تاخیر در اجرای پروژه و در نتیجه تورم است.
* برای بهبود روش های تامین مالی این طرح چه پیشنهادی دارید؟
الگوی تامین مالی باید تغییر کند و پیشنهاد می شود بخشی از منابع مالی توسط انبوه سازان، سازندگان و سرمایه گذاران تامین شود تا درآمد متقاضی کاهش یابد. علاوه بر این، تسهیلات بانکی به سمت کاهش نرخ پیش می رود که مردم را نسبت به پرداخت بدهی امیدوارتر می کند. با میانگین درآمد فعلی، در نهایت امکان پرداخت اقساط چهار میلیون تومانی به جامعه هدف فراهم می شود.
طبق قانون ارگانیک، واحدها باید توسط شرکت های اجاره حرفه ای ساخته شوند. اگر در کوتاه مدت و میان مدت واحدهایی را با اجاره مناسب و زیر قیمت کارشناسی بازار برای اجاره ارائه کنیم به تقویت اقتصاد خانواده ها کمک می کند و خانواده ها می توانند با پس انداز سهم خود را پرداخت کنند. طرح ها
* پیش بینی می کنید طرح نهضت ملی مسکن به نتیجه مطلوب برسد؟
طرح نهضت ملی مسکن با روند کنونی نمی تواند به وعده های خود عمل کند و قطعاً موفق نخواهد بود زیرا اکنون که بیش از دو سال از عمر این دولت می گذرد تعداد کمی از این واحدها ساخته شده و اهداف برنامه ریزی شده را برآورده نمی کنند. . . به نظر نمی رسد در آینده شرایط مساعدتری برای این طرح فراهم شود که باعث نارضایتی جامعه شود.
