مشکل بازار املاک و مستغلات در سال های اخیر به طور فزاینده ای باعث شده است که سرزنش به سمت عوامل تأثیرگذار بر این بازار معطوف شود. نقش مصالح ساختمانی، مشاوران املاک، روند صدور پروانه ساختمانی، خانه های خالی و زمین که هر کدام چندین بار مورد بررسی قرار گرفت تا در نهایت مشخص شد که قیمت زمین عامل تعیین کننده تر است. قیمت خانه در دهه های اخیر بوده است.
در دو سال گذشته به ویژه در مناطق مرکزی و قدیمی شهر، نسبت زمین یکی از عوامل اصلی قیمت مسکن بوده است. این نسبت در میانگین کشوری نزدیک به 60 درصد و در تهران و شهرهای بزرگ 70 درصد است. در حالی که مشارکت زمین در قیمت مسکن در سال 1400 تنها 47.4 درصد بوده است. کارشناسان معتقدند ازدحام در خرید و فروش شهرداری و دخالت اجباری دولت در بازار، عامل مشکل گرانی مسکن در ایران است.
بر اساس آمارها، افزایش دو هزار برابری قیمت زمین در 30 سال گذشته باعث شده است که قیمت مسکن در ایران به ویژه در تهران نسبت به بسیاری از کشورهای جهان گران‌تر شود.
قیمت زمین حتی قبل از شوک بازار در دو سال گذشته، بالاتر از میانگین معمول بود. در سال 1400 قیمت زمین در تهران با احتساب قیمت روز دلار به طور متوسط 2770 دلار (معادل 72 میلیون تومان) بود. در حالی که میانگین قیمت زمین در آنکارا، پایتخت ترکیه 837 دلار، در ریاض، پایتخت عربستان سعودی، 638 دلار، در جده 505 دلار، در مکه 377 دلار و در مدینه 295 دلار بوده است.
برای درک بهتر اهمیت تاثیر رشد قیمت زمین بر افزایش قیمت مسکن تمام شده، باید به این آمار نیز توجه کرد که رشد قیمت زمین در ایران 3.5 برابر رشد قیمت مسکن است و بر اساس داده‌های مرکز مرکزی بانک، «زمین در سال 1370 متری 35 هزار و 250 تومان بود، در سال 1400 به متری 72 میلیون تومان رسید. در عین حال، هزینه ساخت و ساز در تهران در مدت مشابه (30 سال گذشته) از 13 هزار و 300 تومان در هر متر متر مربع در سال 1370 با رشد 592 برابری به 7 میلیون و 876 هزار تومان در سال 1400 رسید.
فرشاد ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن معتقد است توجه به گسترش عمودی شهرها و ساخت آسمان خراش ها نقش مهمی در افزایش ارزش زمین داشته است. به گفته این کارشناس بازار املاک، «افزایش آپارتمان سازی در مرحله اول نقش تعیین کننده ای در قیمت زمین خواهد داشت. به عنوان مثال برای زمینی که ظرفیت ساخت خانه دو واحدی را دارد، مجوز آپارتمان 10 واحدی داده می شود که منجر به افزایش قیمت زمین می شود.
مدیران شهرداری انگشت اتهام را به سمت مقصران ساخت آسمان خراش های تاثیرگذار بر قیمت زمین می گیرند و بحث تراکم فروش یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت زمین در شهرهای بزرگ به ویژه تهران است.
در طول سه دهه گذشته عمده درآمد شهرداری های شهرهای بزرگ از محل تراکم فروشی بوده و در دوره های مختلف فرصت پرداخت بدهی شهرداری ها فراهم شده است. از نظر کارشناسان، این امر باعث شد تا با افزایش ارزش مصوبات کمیسیون ماده 5 که مسئول صدور پروانه تغییر کاربری و تراکم است، بر ایجاد محدوده جدید برای شهرها تاکید شود.
25 آذرماه نشستی با محوریت بررسی سازوکار کمیسیون ماده 5 و تاثیر آن بر شرایط بحرانی زندگی در شهرهای بزرگ و افزایش قیمت مسکن در خانه اندیشمندان جوان برگزار شد. در این جلسه کارشناسان تاکید کردند که کارکرد کمیسیون ماده 5 با هدف تشکیل آن همخوانی ندارد و به ابزاری برای درآمدزایی شهرداری ها تبدیل شده است.
صادق کاشانی، وکیل دادگستری در این جلسه وظیفه اصلی کمیسیون ماده 5 شهرداری ها را نه تصویب طرح تفصیلی، بلکه ابزار صدور مصوبات فراتر از ضوابط طرح تفصیلی با هدف درآمدزایی دانست و گفت: : «تا زمانی که فروش تراکم ادامه دارد، کار کمیسیون های ماده 5 نیز رونق می گیرد» و این سازمان با تصمیماتی فراتر از ضوابط برنامه های قبلی در خدمت درآمدزایی شهرداری ها خواهد بود.
در این میان دولت قیمت را کنترل خواهد کرد. بازار املاک و مستغلات به جای اینکه به سمت پروژه هایی مانند واگذاری بلندمدت زمین و تسهیلات به سازندگان، برای افزایش ساخت و ساز حرکت کند، سعی کرد مشکلات مالی خود را از طریق تملک و فروش مستقیم زمین که ناشی از رشد افسارگسیخته قیمت ها در ایران بود، حل کند. این بخش
مداخله دولت در بازار املاک و مستغلات با هدف کسب درآمد به جای مدیریت محدود به موضوع زمین نیست. کنترل اجباری اجاره بها، طرح مالیات از خانه‌های خالی، طرح‌های ناتمام دولت برای ساخت و ساز مسکن و تداخل در بازار مصالح از دیگر اقدامات دولت است که نظم بازار مسکن را بر هم زده است.
