خبرگزاری مهر – گروه اقتصاد: «وام هست اما کم است» را می توان بهترین تعبیر از مسکن و نقش آن در بازار مسکن دانست. تسهیلاتی که طبق تکلیف قانونی بانک ها در نظر گرفته شده در حال بازگشت است تا مردم با استفاده از آن مسیر سخت خانه دار شدن را کمی آسان تر طی کنند. چند روز پیش رئیس شورای اسلامی در جریان بررسی بخشی از لایحه قانون برنامه هفتم توسعه در خصوص برخورد با تخلفات بانک ها در پرداخت تسهیلات مسکن گفت: به گزارش بعدی اوپس. ، بانک ها به هر فرد متقاضی مسکن وام مسکن پرداخت می کنند. وی همچنین ادامه داد: وام مسکن وجود دارد اما مردم نمی توانند پرداختی ها را پرداخت کنند.
بر اساس قانون تولید جهشی مسکن، بانک ها موظفند 20 درصد از منابع تسهیلات خود را به بخش املاک واریز کنند. اما بانک های علاقه مند به این سرمایه گذاری هیچ علاقه ای به این حوزه نشان نداده اند. به جز بانک مسکن، سایر بانک ها عملکرد بسیار ضعیف و نزدیک به صفر داشتند. اگر از این تخلف قانونی بانک ها چشم پوشی کنیم، سوال اصلی این است که آیا وام مسکن متناسب با شرایط اقتصادی کشور و بازار ملک می تواند راه حلی باشد؟
تسهیلات مسکن نه مؤثر است و نه کافی
برای بررسی راه حل بودن سازوکار مسکن باید از دو منظر به آن توجه کرد: اول میزان وام و ارتباط آن با کل هزینه مسکن در بازار و دوم میزان اقساط وام. در حال حاضر خدمات بانکی مرتبط با حوزه مسکن در سه قالب وام های نهضت ملی مسکن، وام مسکن با اوراق ممتاز و وام با اوراق ممتاز بر اساس قانون جوانان جمعیت ارائه می شود. براساس آخرین تصمیمات، وام نهضت ملی مسکن 550 میلیون تعیین شده است و نرخ وام مسکن با اوراق حق بیمه برای زوجین در تهران 800 میلیون تومان، در مراکز استان ها 640 میلیون تومان و در سایر مناطق 480 میلیون تومان است. . و در نهایت، وام خرید مسکن بر اساس قانون جوانان جمعیت با اوراق قرضه که بر اساس آن حداکثر سقف خرید و تعمیر مسکن مشمول اوراق حق بیمه به ازای هر فرزند زیر سن 25 درصد افزایش می یابد. 20 سال و حداکثر 4 فرزند و برای خانواده های دارای 4 فرزند زیر 20 سال 25 درصد افزایش می یابد تا به سقف سهولت خرید و تعمیر مسکن با کوپن برسد.
خرید خانه با پرداخت 70 درصد وام
در کشورهایی که در تامین مالی مسکن از طریق خدمات بانکی موفق بوده اند، حداقل 70 درصد هزینه خرید مسکن در قالب وام های بلند مدت به متقاضیان پرداخت می شود. به عبارت دیگر، اگر متقاضی 30 درصد قیمت نهایی خانه را نقداً داشته باشد، می تواند با کمک این سرویس صاحب خانه شود. اما ارتباط تسهیلات با قیمت نهایی مسکن در کشور ما چیست؟ به عنوان مثال خانه 50 متری، حداقل متراژ مطلوب برای یک زوج دو نفره، طبق آمار رسمی بانک مرکزی که میانگین قیمت یک خانه در تهران را 77 متر اعلام کرده، 3.85 میلیارد تومان است. . بنابراین وام 550 میلیونی در خوشبینانه ترین حالت 15 درصد قیمت نهایی مسکن را پوشش می دهد و در افزایش توان متقاضیان برای خرید مسکن تاثیر تعیین کننده ای ندارد.
اما موضوع بعدی میزان کارمزد این سرویس است. در صورتی که مبنای بررسی بر اساس وام نهضت ملی مسکن باشد، میزان اقساط این وام پس از کاهش نرخ سود از 23 درصد به 18 درصد به صورت مرحله‌ای، در سال اول بیش از 7 میلیون و 357 هزار تومان خواهد بود. و در سال 20 بیش از 12000000 خواهد شد و به 900 هزار تومان می رسد. اینکه مردم توانایی پرداخت این 12 میلیون تومان را داشته باشند یا خیر بستگی به دستمزد متقاضیان دارد.
اساسا دهک های پایین و متوسط در برنامه های حمایتی و دولتی برای تامین مسکن ثبت نام می کنند. بر اساس مصوبه شورای عالی کار، حقوق کارگران در سال 1402 با افزایش 27 درصدی به پنج میلیون و 308 هزار و 282 تومان رسید. یعنی یک کارگر در تهران با دریافت مزایای اشتغال حدود 9 میلیون تومان درآمد دارد. آیا این کارگر توانایی پرداخت ماهانه 12 میلیون تومان را علاوه بر هزینه های خوراک، بهداشت، آموزش، پوشاک، حمل و نقل، تفریح، ارتباطات، کالا و خدمات را دارد؟ بدیهی است که نه.
در پایان می توان گفت که تسهیلات مسکن در شرایط فعلی بازار کشور نه کافی است و نه موثر. با فرض اینکه بانک ها این وام ها را به مردم بدهند اما مشکل شغل و مسکن مردم حل نشود.
انحصار زمین مانعی بین مردم و خانه دار شدن
بازار املاک بازیگر مهم دیگری دارد که از قضا در سایه است. از یک سو بر اساس آمارهای رسمی، شاخص بهای زمین در تهران در 215 ضرب شده و از 1377 به 1400 رسیده است و از سوی دیگر 70 درصد قیمت نهایی مسکن، قیمت زمین است. بنابراین هر چقدر هم که تسهیلات داده شود; به دلیل تورم بالای زمین، کمکی به خانه‌های مردم نمی‌کند. اول اینکه تورم مسکن که تابعی از تورم زمین است باید با سیاست های مناسب کنترل شود.
در همین راستا مهدی پازوکی، اقتصاددان و استاد سابق دانشگاه علامه طباطبایی در گفتگو با خبرنگار مهر، انحصار زمین را عامل اصلی مشکلات مسکن دانست و توضیح داد: من به عنوان یک اقتصاددان می گویم سلامت به ساکنان شهر بازگردد. کشور”. اقتصاد ما باید با سیاست های اقتصادی خردمندانه شرایط سالم را از این نظر ایجاد کنیم. بیایید با پرداختن علمی و صحیح به مشکلات اقتصادی، سلامت را به حوزه اقتصادی برگردانیم. یک سری سیاست ها نه تنها توزیع درآمد را عادلانه نکرد، بلکه باعث ایجاد درآمد نیز شد. اجاره را می توان با ایجاد رقابت متوقف کرد. بازار رقابتی به نفع مصرف کننده است و دولت باید بازار قمار را حذف کند. همچنین دولت باید رقابت سالم بین بنگاه های اقتصادی را تضمین کند، یعنی این رقابت بین تولیدکنندگان مسکن ایجاد شود و این عرصه از وضعیت بورس خارج شود.
پازوکی ادامه داد: اما چگونه می توان با حذف انحصار و رانت این رقابت سالم را ایجاد کرد؟ انحصار یعنی رانت، نباید فراموشش کنیم. ما باید هر انحصاری را از بین ببریم. خواه انحصار دولتی، خصوصی یا خصوصی باشد. انحصار یک پدیده شوم و ایجاد کننده درآمد است. اگر این اتفاق بیفتد سلامت و رفاه به اقتصاد باز می گردد. بنابراین برای حل مشکل مسکن، دولت باید بخش خصوصی را وارد میدان کند و سرمایه‌گذاری کند که این امر برای سلامت اقتصاد نیز مهم است که مستلزم نبود انحصار است.
محمد آرین نژاد کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر، با توجه به اهمیت شکستن انحصار زمین و استفاده از عرضه زمین برای تنظیم بازار املاک و مستغلات کشور، گفت: رسیدگی به بحران مسکن مسکن نیازمند شکستن انحصار زمین و توسعه افقی است. . با اجرای سیاست هایی که رقابت، شفافیت و توزیع عادلانه زمین را تشویق می کند، دولت می تواند محیطی ایجاد کند که گزینه های مسکن مقرون به صرفه را تشویق کند. شکستن قبضه انحصارها فرصت هایی را برای توسعه دهندگان کوچکتر و افراد برای مشارکت در بازار املاک و مستغلات باز می کند.
این گزارش حاکی از آن است که موضوعی که مسئولان کمترین توجه را به آن دارند، زمین های دارای سهمیه بلندمدت است. تجربه مسکن مهر نشان داد که تنها دلیل قیمت پایین این مسکن، پرداخت زمین 99 ساله بوده است.
اکنون که دولت قصد دارد برای خروج اقتصاد کشور از رکود به ساخت و ساز توجه کند، می تواند از سیاست 99 ساله زمین استفاده کند و در عین حال مشکلات پیش روی مسکن مانند خانه هایی را که با آن ساخته شده است، حل کند. حداقل امکانات و تحویل به مراجعین با در نظر گرفتن میزان زمین در بافت شهری برای ساخت خانه در محیط های شهری.
