قانون «ضمانت پیش فروش مسکن» 13 سال پیش تصویب شد، بنابراین با اجرای آن ریسک جبران ناپذیر «بدهی در معامله خانه ساخته نشده» برای پیش خریدار به صفر می رسد. امروز طبق یک گزارش رسمی به جای «پیش فروش قانونی» طی سالیان گذشته، «کلاهبرداری املاک» رواج پیدا کرده است. در تهران نیز روند قضایی مربوط به پیش فروش نیمی از حجم تولید مسکن در یک سال آغاز شده است. نمایندگان مجلس چهار دیواری را که مخالف اعمال قانون سال 89 هستند، شناسایی کرده و قصد دارند «قانون اصلاح قانون پیش فروش» را تهیه کنند.
طرح اصلاح قانون پیش فروش در مجلس پیگیری می شود. مرکز پژوهش های مجلس با بررسی مشکلات قانون پیش فروش فعلی که تاریخ تصویب آن به 13 سال قبل می رسد، اصلاحات مهمی را در این قانون پیشنهاد کرده است که در صورت تصویب، کلید پیش خرید اولین قانون خواهد بود. خانه قانون جدید می تواند با پرداخت تدریجی قیمت ملک، راهی را برای خرید مسکن ارزان قیمت باز کند و بازار ساخت و ساز را از رکود گسترده نجات دهد.
در گزارشی که مرکز پژوهش های مجلس با هدف بررسی چالش ها و ارائه الگویی برای اصلاح قانون پیش فروش ساختمان تهیه کرده است، از پیش فروش به عنوان یکی از روش های موثر برای تامین مالی و رونق بخش تولید مسکن یاد شده است. محققان این مرکز بر این باورند که اگر بازار پیش فروش با اصلاح قانون کارایی لازم را پیدا کند، می تواند بستری برای جذب سرمایه های خرد و کلان مردم باشد و در نتیجه فضایی برای پاسخگویی به تقاضای سرمایه ای ملک فراهم کند.
قانون پیش فروش ساختمان 13 سال پیش یعنی در سال 1388 تصویب شد و 10 سال از تصویب آیین نامه اجرایی آن می گذرد. اما بر اساس این گزارش، در مدت یاد شده تنها طی دو سال 99 و 1400 در مجموع حدود 2500 قرارداد پیش فروش بر اساس این قانون در سراسر کشور منعقد شده است.
بر این اساس مجموع قراردادهای پیش فروش قانونی کشور در دوره 13 ساله تنها معادل 0.3 درصد تیراژ ساخت مسکن در کشور در این مدت است. همچنین در مجموع 6 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است. شاید یکی از دلایل عدم استقبال از قانون پیش فروش، به روز نشدن آن با توجه به شرایط بازار و شناسایی نقاط ضعف آن در سال های اخیر باشد. اما نکته مهم این است که با وجود اینکه قانون رسمی پیش فروش متروکه مانده است، بازار از روش های غیررسمی پیش فروش استقبال کرده است. استقبالی که البته بدون چالش هم نبود.
بر اساس گزارش مرکز تحقیقات، تنها در سال 1400 حدود 35 هزار پرونده پیش فروش املاک در محاکم قضایی استان تهران تشکیل شده است، در حالی که کل معاملات ملکی در آن سال در استان تهران حدود 70 هزار مورد بوده است. موارد . به این ترتیب حدود 50 درصد از خانه های عرضه شده در سال 1400 در واقع به صورت پیش فروش غیررسمی و مشکل ساز بوده است. به عبارت دیگر می توان گفت نسبت تقلب در سال مذکور و در استان تهران بسیار بیشتر از پیش فروش بوده است که به دلیل خلاء قانونی در این زمینه و عدم استقبال از این موضوع است. .
موانع اجرای قانون پیش فروش
عدم وجود فرمول تعدیل قیمت ساخت و ساز در قانون و مواجهه سازندگان با رشد ماهانه و سالانه هزینه ساخت و قیمت زمین از جمله عواملی است که مرکز تحقیقات از آن به عنوان مانع اجرای قانون پیش فروش یاد کرده است. . . برای حل این مشکل باید یک سیستم تعدیل قیمت قرارداد ایجاد شود که توسط قوانین فعلی کاملاً نادیده گرفته شده است. در مورد نحوه اعمال تغییر در قانون و در واقع ضریب تعدیل، دو روش پیشنهاد شده است. روش اول شامل تعریف ضریب تعدیل بر اساس تورم عمومی، تورم تولید یا تورم ساخت و ساز است. همچنین پیشنهاد می شود در صورت افزایش غیرعادی قیمت ها نسبت به زمان عقد قرارداد، اقساط باقی مانده نیز به نسبت معینی افزایش یابد تا زیان غیرقابل پیش بینی فروشنده جبران شود.
دومین مانع اجرای قانون پیش فروش که به آن پرداخته شده، نبود مکانیزم اعتبارسنجی پیش خریدار و پیش فروش است که باعث شده طرفین به یکدیگر اعتماد نکنند و وارد این بازار نشوند. اگر طبق قانون ریسک نکول برای طرفین کاهش یابد، قطعا پیش فروش ملک با استقبال بیشتری روبرو خواهد شد. پیشنهاد اصلاحی مرکز پژوهش های مجلس، تعریف سیستم اعتبار سنجی ویژه برای افزایش اعتماد بین فروشنده و خریدار است که هر دو طرف بتوانند در آن مشارکت داشته باشند.
ضمناً برای افزایش اطمینان تولیدکننده به فروشنده در خصوص پرداخت به موقع اقساط طبق توافق طرفین، مکانیزمی برای برداشت مستقیم از حساب ها فراهم شود. همچنین می توان از تجربیات بانک ها در سال های اخیر در تعریف سیستم های اعتبار سنجی برای استقرار سامانه اعتبار سنجی قراردادهای پیش فروش املاک استفاده کرد و افراد بر اساس میزان حقوق دریافتی، کارمزد بانکی، میانگین توانایی خود را در پرداخت اقساط مسکن تعیین کنند. گردش حساب و غیره خرید را ثابت کنید.
سومین مانعی که باعث شد قانون پیش فروش نتواند نقش مورد انتظار را در بازار املاک ایفا کند و مورد استقبال قرار نگیرد، نبود فرمول مشخص برای پرداخت خسارت به یکدیگر در صورت عدم رعایت تعهدات است. هر حزب. . برای حل مشکل عدم تعیین وضعیت تاخیر خریدار در صورت امتناع وی از انجام تعهدات می توان تمهیداتی در چارچوب سیستم قضایی (سانا) اندیشید تا در صورت عدم ایفای تعهدات توسط هر یک از طرفین، مهلت های فسخ قرارداد را می توان تسهیل کرد.
در نهایت عدم اجرای شناسنامه فنی پیش فروش از سوی شهرداری ها به عنوان یکی دیگر از موانع اجرای قانون پیش فروش ساختمان 13 ساله معرفی شده است. نظر مرکز تحقیقات این است که در قانون پیش فروش فعلی شناسنامه فنی جایگاهی ندارد اما کارکردهای جدیدی برای مهندسان ناظر پیش بینی شده است. ماجرا از این قرار است که طبق قانون پیش فروش فعلی، مرجع صادرکننده پروانه در تهران، قبل از صدور پروانه ساخت، امضای مهندس ناظر مبنی بر مطابقت مشخصات ساختمان با محتوای درخواست مالک را الزامی می‌کند.
این در حالی است که چنین درخواستی اساساً مغایر با قانون نظام های مهندسی و کنترل ساختمان بوده و در حیطه وظایف مهندسان ناظر در این قانون نمی باشد. از سوی دیگر اداره کل معماری و ساختمان معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران در سال 1400 ارائه امضای ناظران قبل از صدور مجوز را غیرقانونی دانست. به این ترتیب شوراهای شهر عملا از صدور شناسنامه فنی ساختمان خودداری می کنند و همین موضوع مانع از صدور پیش گواهی در دفاتر اسناد رسمی شده است. با این سخنان پس گرفتن شناسنامه فنی ساختمان به عنوان راهکاری برای رفع این مانع در اجرای قانون پیش فروش مطرح شده است.
پیش فروش پس از رفع موانع.
در صورت اصلاح قانون فعلی و رفع موانع پیش فروش قانونی ملک، طرفین می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. پیشنهاد مرکز تحقیقات، تعریف «کد منحصر به فرد» برای کلیه معاملات پیش فروش است که برای هر واحد ملکی صادر می شود و برای همه قابل مراجعه است.
به عنوان مثال، این کد منحصر به فرد در معاملات جاری ملک در قالب «کد رهگیری» تعریف می شود و به گونه ای است که در صورت دریافت کد رهگیری برای معامله، امکان انجام مجدد معامله به طور کامل از بین می رود. یکسان. و ملک مذکور را قفل می گویند. البته دریافت کد رهگیری اجباری نیست و بنابراین نمی توان صرفاً بر اساس داشتن یا نداشتن کد رهگیری از مصون بودن تراکنش از هرگونه کلاهبرداری احتمالی اطمینان حاصل کرد. اما در سال های اخیر دلالان بازار املاک علاقه زیادی به آن نشان داده اند و اخذ این کد به یک رسم در بازار املاک تبدیل شده است.
اما حساسیت موضوع در مورد پروژه های پیش فروش بسیار بیشتر است. در قراردادهای پیش فروش، اختلافات حقوقی بسیار پیچیده تر خواهد بود، زیرا اساساً هیچ ملکی وجود ندارد که بتواند توسط خریدار تملک شود. بنابراین تعریف کد پیش فروش منحصر به فرد برای جلوگیری از فروش یک واحد ملک به اشخاص مختلف اهمیتی دوچندان دارد و البته این کد در صورت الزام قانونی لازم الاجرا خواهد بود.
مزایای پیش فروش در بازار املاک و مستغلات
در غیاب قانون پیش فروش موثر، افراد اولی از امکان تملک تدریجی خانه با پرداخت اقساطی محروم شده اند. این در حالی است که در صورت اصلاح این قانون و با توجه به رفع نواقص با اقبال فعالان بازار املاک، می تواند کلید پیش خرید خانه اولی باشد. علاوه بر بازیابی نسبی قدرت خرید خانه اولی ها به لطف امکان پیش خرید، با حرکت بازار مسکن شاهد ایجاد منابع مالی برای سازندگان و حضور بیشتر آنها در بازار سرمایه گذاری ساختمانی هستیم. . . به عبارت دیگر افزایش معاملات ملکی در شرایط پیش فروش هم به نفع خریداران و هم سازندگان برای ادامه فعالیت خواهد بود.
از سوی دیگر، با توجه به شرایط واقعی اقتصاد کشور، مرکز تحقیقات سرمایه گذاری املاک مجلس تشخیص و تاکید کرده است که پیش فروش می تواند بازاری مولد برای پاسخگویی به تقاضای سرمایه خرید ملک باشد. به گونه ای که حضور سرمایه گذاران در بازار مانند گذشته مضر نباشد. آنها می توانند سرمایه خود را به بازار پیش فروش بفرستند و به این ترتیب دیگر شاهد هجوم ناگهانی تقاضا در بازار مسکن یا تلاطم قیمت سوخت در بازار مسکن اول یعنی بازار خانه های تمام شده و تمام شده نخواهیم بود. آماده ساختن -فروش ملک
در قانون جدید پیش فروش، در صورت اجرایی شدن پیشنهادات محققان، حفاظت در برابر تورم آتی هزینه های ساخت و ساز برای تولیدکنندگان در نظر گرفته شده است. این حفاظت همانند نرخ تعدیل است و به این ترتیب پیشگیران انگیزه کافی برای حضور در این بازار پیدا خواهند کرد.
از سوی دیگر، اگرچه به طور معمول برای تکمیل یک پروژه ساختمانی 2 تا 3 سال طول می کشد و در نتیجه باید مدت پرداخت مورد انتظار برای پیش خریدار نیز معادل این مبلغ در نظر گرفته شود، اما پیشنهاد مرکز تحقیقات مدت پرداخت بهای مسکن با اضافه شدن تسهیلات ساخت و ساز به فرآیند معاملات باید به 10 سال افزایش یابد. در واقع اگر وام ساخت و ساز از سازنده به خریدار منتقل شود، مدت پرداخت بخشی از بهای ملک به میزان طول مدت وام افزایش می یابد.
