بحران تعدد سامانه‌ها در کشور این روزها به چالشی برای شرکت‌ها و بخش‌های مختلف تبدیل شده است و مشخص می‌شود که مفهوم «دولت الکترونیک» به درستی تعریف نشده است. بخش املاک و مستغلات در این بحران عقب نمانده است و کارفرمایان مختلف در این بخش سیستم های مختلفی را پیاده سازی کرده اند. در حال حاضر دو سامانه «شونویس» و «کتب» برای ثبت الکترونیکی معاملات ملکی فعال هستند و خود این مشکل باعث سردرگمی مردم شده و هنوز مشخص نشده است که آیا تنها کد رهگیری معتبر کشور، رهگیری است یا خیر. کد به دست آمده از طریق سیستم کاتب پس وظیفه سیستم خودنویس چیست؟ البته سامانه «املاک ایران» نیز توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت راه اندازی شد که ورشکست شده است.
ماده 6 قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره مقرر می دارد که در هر قرارداد اجاره باید مدت و میزان اجاره و مبلغ وام در سامانه های ثبت الکترونیکی اسناد یا ثبت اسناد قید و درج شود. از معاملات ملکی در کشور و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد برای اخذ شناسه (کد) رهگیری می شوند.
به گفته مشاوران املاک و کارشناسان این حوزه; در حال حاضر این گروه که واسطه مستقیم معاملات ملکی هستند از انبوه سامانه ها سردرگم شده اند و شفافیتی در این زمینه وجود ندارد. برای بررسی جزئیات نحوه عملکرد این سیستم ها با «دیوید دامرودی» گفت وگو کرده ایم. مدیرعامل استارت آپ هومانگر که در ادامه مشروح آن را خواهید خواند.
*روند ایجاد سامانه های مسکن چگونه بود؟
پیش از سامانه «کاتب»، سامانه «املاک ایران» برای دریافت کد رهگیری در معاملات ملکی استفاده می شد و مشاوران املاک می توانستند از طریق شناسه ای که در اختیار داشتند، کد رهگیری در قراردادها را دریافت کنند.
بعدها سامانه «خودنویس» را وارد کردند البته با این شعار که مردم برای تمدید اجاره نامه پرداختی ندارند و برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن نیاز به قرارداد اجاره بود که بر همین اساس و در این سامانه نوعی پایش اطلاعات مسکن نیز انجام شد.
در بهمن ماه سال گذشته اعلام شد که طی یک قانون قرار است فرم های اسناد رسمی تهیه و اسناد غیررسمی جمع آوری شود.
تعداد زیادی از پرونده های قضایی مربوط به پرونده های ملکی است. بنابراین قانون مذکور در تاریخ 6 اردیبهشت 1403 تصویب و در 12 تیرماه ابلاغ شد و مقرر شد پس از این تاریخ معاملات غیررسمی در سامانه اطلاع رسانی ثبت شود.
* به نظر شما هدف از ایجاد سامانه «کاتب» چه بود؟
هدف از این سیستم این نیست که معاملات غیررسمی که در شرکت ها تنظیم می شود، نباشد. پس از ابلاغ این قانون، دولت اعلام کرد که از تاریخ ابلاغ، اسناد غیررسمی در محاکم و مراجع قضایی شناسایی نمی شود و معاملات ملکی باید وارد سامانه «کاتب» شود و در غیر این صورت اعتبار قانونی نخواهد داشت.
* چالش معرفی سیستم های مختلف چیست؟
در سیستم خودتألیف یک سری قراردادها استاندارد شده و قراردادهای اجاره و بیع ثبت می شود. هنوز مشخص نیست که چه تفاوتی بین این دو سیستم وجود دارد. قانون به نهادهای ذیربط یک سال پس از ابلاغ مهلت داده تا این سامانه ها را ساماندهی کنند.
در حال حاضر سامانه «املاک ایران» از کار افتاده و هم اکنون سامانه خودکار نگارش و سامانه نگارش فعال است.
مشخص نیست که چگونه این دو ادغام شده اند و چگونه کار می کند. عدم اتفاق آرا چالش ایجاد کرده است و مشاوران املاک نمی دانند که باید قرارداد را از طریق هولوگرام، در سیستم نوشتن خودکار یا در سیستم نوشتاری ثبت کنند. این سوال مطرح می شود که آیا مشاوران املاک اجاره ای باید قرارداد را در قالب مبایعه نامه های استاندارد ارائه شده توسط اتحادیه تنظیم کنند یا اینکه صرفاً پیش نویس را تهیه و به دفتر ارسال کنند؟ به همین دلیل است که می گوییم این موضوع هنوز از شفافیت کافی برخوردار نیست.
اگر به دلیل کم اطلاعی کاری خلاف قانون انجام شود، فعالان صنفی در این حوزه که تعریف جدیدی از آنها ارائه نشده و به طور خاص به قانون ابلاغ نشده است و اطلاعی هم از آن ندارند، قطعاً خواهید بود. صدمه دیده و به چالش کشیده شده است.
* مزایای سیستم کتاب چیست؟
یکی از مزایای ساماندهی اسناد این است که اسناد ارزشمندتر و قابل اعتمادتر می شوند و این قانون تعدادی از مسائل دیگر را نیز بهبود می بخشد. به عنوان مثال؛ برخی از آپارتمان ها به دلیل تخلفات و سایر موارد پیش بینی شده در این قانون نتوانستند پایان کار را از شهرداری دریافت کنند. در این موارد برای چنین آپارتمانی سند صادر می شود اما در سند قید شده است که شما دارید. بدهی به یک سازمان خاص
ضمناً در این قانون برای ساختمان هایی که سند رسمی ندارند راه حلی برای ایجاد سند رسمی برای آنها پیش بینی شده است. اموال و سفته ها در سیستم بانکی جایگاهی ندارند و نمی توان از آنها به عنوان وثیقه استفاده کرد.
* راه حل چیست؟
علت تعدد متولیان، تعدد نظام است; وزارت صنعت، معدن و تجارت سامانه «املاک ایران»، وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» و قوه قضاییه سامانه «کاتب» را ایجاد کردند.
ارگان های مختلف با دیدگاه های مختلف مسئول هستند که باید به اجماع و ادغام برسند.
در حال حاضر سه سامانه وجود دارد و فعالان این حوزه به دلیل شفاف نبودن این سامانه ها، نحوه صحیح ثبت قراردادها را نمی دانند. پیشنهاد می کنم متولیان فعلی وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد، ترتیب ورود تراکنش ها در این سامانه ها را روشن کنند و تفاوت های این دو سامانه را توضیح دهند.
برای بهبود اجرای یک قانون باید به فعالان صنفی مرتبط با قانون مورد نظر مراجعه کرد و در اجرای این قانون مشاوران املاکی که واسطه خرید و فروش و معاملات ملکی هستند از این قانون آگاهی کافی دارند. قانون.
اگر قانونگذار به دنبال ایجاد تغییراتی است، باید قبل از وضع این قانون، شفاف سازی و برگزاری دوره های آموزشی برای این افراد مسیر آگاهی را طی می کرد تا سردرگمی در این حرفه و سپس بین مردم ایجاد نشود.
این قانون زیرساخت های مناسبی برای اجرای آن در جامعه ندارد و شتابزده اجرا می شود، در حالی که بندها و تبصره های آن باید مرحله به مرحله اجرا می شد.
