فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه بر اساس قوانین تکلیفی امکان کنترل بازار املاک وجود ندارد، گفت: این امکان وجود دارد که بتوانیم بازار مسکن را کنترل کنیم. و افزود: مسکن از اواخر سال 1399 تا ابتدای سال 1400 در وضعیت تورم بسیار شدید قرار داشت. در دوره های بعدی به ویژه از اواسط سال 1402 به دلیل سیاست هایی که به ویژه در بانک مرکزی اعمال شد، وام مسکن در وضعیت تثبیت قیمت و تقریباً رکود قرار گرفت.
وی ادامه داد: البته در دو ماه گذشته بخشی از بازار مسکن با افزایش قیمت مواجه شد اما این افزایش قیمت در حد قابل توجهی نبود و این بازار در حال حاضر در شرایط سختی قرار دارد. همچنین در بازار اجاره شاهد افزایش روزافزون قیمت مستاجران هستیم. پس از دوران کرونا، دولت‌ها سعی کردند با اعمال قیمت‌های اجباری از جمله تعیین سقف اجاره بها، بازار اجاره را کنترل کنند، اما با وجود اینکه این سیاست‌ها در دولت قبلی و حتی فعلی به قانون تبدیل شد، موفقیت چندانی نداشتند. و از سوی دیگر فعالان بازار مسکن به این موضوع توجه کردند که این مصوبات را نداشتند، بنابراین بازار مسکن از سه سال گذشته تا به امروز در شرایط تورمی قرار داشته است.
این کارشناس ارشد بازار املاک با اشاره به اینکه برخی از فعالان مسکن اذعان دارند دولت نباید در این بازار دخالت کند، افزود: برای کنترل وضعیت بازار املاک بدون شک نظری درباره عدم دخالت دولت وجود ندارد. مثلاً دولت می تواند در حوزه توسعه زیرساخت های کشور وارد شود، اما نمی تواند وارد حوزه کارآفرینی شود. بر این اساس باید در سطح اقتصادی و مدیریتی کشور در زمینه مشارکت دولت در همه عرصه ها وظیفه داشته باشیم.
وی ادامه داد: تقریباً پس از دهه 60 و اوایل دهه 70، سیاست مسکن و شهرسازی سیاستی متناقض و متناقض در این زمینه بوده است، زیرا منجر به افزایش تقاضای سرمایه و افزایش سطح سرمایه گذاری در بخش مسکن به دلیل افزایش تقاضای سرمایه شده است. . عدم مداخله دولت تا جایی که سهم تقاضای سرمایه از سهم تقاضای مصرف کننده در بازار مسکن از اواسط دهه 1980 به بعد بیشتر شد.
بیضایی خاطرنشان کرد: با توجه به شرایط بازار املاک و مستغلات، سیاست های دولت در زمینه تصدی و مداخله حداکثری در حوزه شهرسازی روز به روز افزایش یافت که بر خلاف بخش مسکن خصوصی یا کسانی که بخش خصوصی داشتند، با مقررات بیشتری مواجه شدند. اقدامات شدید برای کنترل بخش ساخت و ساز. قطعاً دارای نقاط ارزش زیست محیطی هستند که منابع عمومی محسوب می شوند و نباید در این مناطق ساخت و ساز انجام شود و از طرفی باید از زمین خواری جلوگیری، حفظ و حراست شود.
وی تصریح کرد: با توجه به موارد ذکر شده، دولت باید سیاست متفاوتی در حوزه اراضی خصوصی اتخاذ کند. در این مرحله باید تصمیم بگیریم که آیا دخالت دولت در مسکن و شهرسازی را به رسمیت می شناسیم یا باید به آن پایبند باشیم. سیاست البته در حوزه مسکن و شهرسازی فقط می توان دخالت دولت را به تخلفات، مجوزها و … محدود کرد اما در این زمینه می توانیم آزادی عمل بیشتری داشته باشیم.
بیضایی ادامه داد: پروژه «مسکن مهر» در دولت نهم و دهم آغاز شد، اما در همان دولت تکمیل نشد. دولت روحانی این طرح را تحت عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همزمان طرح نهضت ملی مسکن را برای تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اجرا کرد و موضوع ساخت 4 میلیون واحد نهضت مسکن ملی از معضلات جدی بود. دولت سیزدهم و تقریباً تمام واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا چندی پیش افتتاح شد، واحدهای مختلف مسکن مهر یا واحدهای مسکن ملی دولت قبل بودند، زیرا واحدهای نهضت ملی در دولت سیزدهم این کار را نکرده اند. به مرحله بهره برداری و افتتاح رسید. البته باید توجه داشت که وعده مسکن دولت سیزدهم نیاز کشور است و دولت چهاردهم باید نسبت به رفع کمبود مسکن اقدام کند و مستاجران را صاحب خانه کند چرا که اگر دولت فعلی بر خلاف این موضوع عمل کند. تعهد، در سال های آینده با مشکلات زیادی از جمله بی خانمانی مواجه خواهیم شد.
وی تاکید کرد: ساخت و ساز مسکن در کشور باید ادامه یابد و برای ادامه این روند دولت باید طرح و قانون ملموسی را تصویب کند. ساخت و ساز مسکن علاوه بر اینکه زمینه را برای خرید مسکن برای اجاره نشینان فراهم می کند، قیمت ها را نیز کاهش می دهد زیرا مدیریت قیمت های بازار ملک با عرضه و تقاضا ارتباط مستقیم دارد.
بیضایی با اشاره به اینکه طرح ملی نهضت مسکن با شهادت رئیس دولت سیزدهم ناتمام ماند، گفت: همانطور که گفتیم دولت ها باید نیازهای آحاد جامعه را برطرف کنند که مسکن یکی از آنهاست. و این مشکل باید در دولت چهاردهم حل شود. البته ناگفته نماند که اجرای پروژه های مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با توجه به شرایط تورمی کشور منطقی نیست.
وی ادامه داد: تورم بر اقتصاد ایران حاکم است، بنابراین نمی توان نرخ مصوبی برای ساخت و ساز مسکن تعیین کرد، زیرا در طی این فرآیند با کمبود منابع مالی مواجه خواهیم شد. در نتیجه پروژه متوقف می شود و متقاضی باید منتظر تحویل خانه بماند. از طرفی اجرای قراردادهای علی الحساب باعث سردرگمی متقاضی و سازنده و … خواهد شد.
این کارشناس مسکن افزود: بانک ها در ساخت نهضت ملی مسکن همکاری لازم را ندارند زیرا وام نهضت ملی مسکن از 350 میلیون تومان شروع شد و به 550 میلیون تومان رسید و این روزها صحبت از افزایش وام است. به 800 میلیون تومان. به نظر می رسد شبکه بانکی دچار سردرگمی شده است.
بیضایی تاکید کرد: برخی اعتراف به مناسب بودن طرح مسکن مهر دارند; بله، در حالی که قرارداد نهایی منعقد شده بود و متقاضیان مشخص بودند، روند اجرای پروژه مسکن مهر مطلوب بود، اما پس از مدتی وارد شرایط تورمی و تحریم های ظالمانه علیه کشورمان شدیم که در نتیجه اجرای این گونه قراردادها. با مشکلاتی مواجه شد و حتی امروز و پس از گذشت سال ها همچنان موانعی در مسکن مهر وجود دارد.
