به گزارش خبرنگار مهر، اصطلاح «تکان دهنده» بهترین توصیف از تأثیری است که آمار و ارقام بر مردم می گذارد: یک واقعیت با یک سری اعداد و ارقام احتمالاً در قالب مقیاس به مردم ارائه می شود. واقعیتی که عموم مردم از قبل می دانستند، اما با این دقت به آن توجه نمی کردند. اساساً نقش آمار ایجاد این دقت و تمرکز است. مثلاً قیمت خانه; اگر ناخودآگاه از مردم پرسیده شود: قیمت بازار مسکن در سال جاری چقدر افزایش یافته است؟ احتمالاً جواب می دهید: چند، چند بار و… اما وقتی نهادی رسمی مثل بانک مرکزی از افزایش 80 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران ظرف یک سال خبر می دهد. “اوه“این از زندگی مردم می آید، در واقع عمیق تر است.
اخیرا بانک مرکزی گزارشی با عنوان سیر تحول بازار املاک تهران در مهر ماه 1402 ارائه کرده است که برگرفته از آمار خام سامانه ثبت معاملات املاک کشور است. این گزارش حاکی از افزایش 80 درصدی قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به سال گذشته است. بر اساس اطلاعات ارائه شده متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در مهرماه امسال به حدود 76 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال گذشته حدود 80 درصد افزایش داشته است. . این مبلغ در مهر ماه 1401 حدود 44 میلیون تومان اعلام شد. نتیجه این افزایش قیمت ها در تغییر در مناطقی که خانه خریداری می شود و عمر ساختمان های عرضه شده نمایان می شود. بیشترین معاملات در جنوب پایتخت انجام شده و 22 درصد از ساختمان های فروخته شده بیش از بیست سال قدمت دارند و به اصطلاح قدیمی هستند.
این آمار به وضوح نشان می دهد که مردم از خانه های مورد نیاز خود دور می شوند. این در حالی است که صحبت از تورم 80 درصدی در حوزه مسکن است که بر اساس آمار رسمی کشور، تورم بقیه کالاها زیر 50 درصد است، بنابراین باید دید چرا با وجود اقدامات انجام شده در آیا دولت در این دو سال نتوانسته تورم وحشتناک بخش مسکن را تعدیل کند و نرخ آن را به تورم سایر کالاها کاهش دهد؟
40 درصد خطای مواد.
اغلب، قیمت نهایی یک خانه با قیمت بازار آن حاصل دو جزء است: زمین و مصالح. بر اساس آمار رسمی، تورم نهاده های ساختمانی در سال گذشته 39 درصد بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، نرخ تورم ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار 1391 نسبت به مدت مشابه سال قبل 39.7 درصد بوده است، یعنی نسبت به فصل قبل که 55.2 درصد بوده است. 15.5 واحد درصد کاهش داشته است. نرخ تورم سالانه نهاده های ساختمانی در بهار 1402 (نرخ تورم چهار فصل منتهی به بهار 1402) نسبت به مدت مشابه سال قبل 39.2 درصد بوده و نسبت به سال قبل 0.8 واحد درصد کاهش داشته است. تورم سالانه زمستان 1401. نرخ تورم سالانه لوازم ساختمانی در زمستان 1401 40 درصد بوده است.
همانطور که این اعداد نشان می دهد مصالح ساختمانی تورمی نزدیک به تورم عمومی کشور دارند، بنابراین نمی توان مصالح را مقصر اصلی تورم 80 درصدی مسکن دانست. دکتر مهدی روانشاد کارشناس اقتصاد مسکن درباره تاثیر قیمت فولاد و سیمان بر قیمت نهایی ساخت خانه گفت: در ساختمان های 4 تا 5 طبقه تقریباً 50 کیلو آهن مصرف می شود که تقریباً می شود. متری معادل 1.5 تا 2 میلیون تومان. از طرفی حداکثر هزینه در ساختمان های 5 طبقه متری 10 تومان است. بنابراین بیست درصد متعلق به فولاد و سیمان است. این عدد قابل توجه است و اگر بتوانیم این 20 درصد را کاهش دهیم. بدیهی است که در قیمت نهایی خانه تاثیر مثبت خواهیم داشت. اما مشکل اصلی این است که قیمت تمام شده قیمت استاندارد فروش در بازار آزاد نیست.
مانعی به نام تورم زمین.
علاوه بر کارشناسان، متخصصان این حوزه نیز به سطوح افزایش قیمت زمین و تأثیر مخرب آن بر بخش املاک رسیده اند. محمد مرتضوی، مدیرعامل اتحادیه سراسری انبوه سازان مسکن و ساختمان ایران، تفاوت قیمت تمام شده ساخت و ساز و قیمت فروش را اینگونه توضیح می دهد: قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، ساخت و ساز محلی و الگوی توزیع که بارگذاری آپارتمان در محله های مختلف روی قیمت تاثیر دارد، یک انتقال است، با در نظر گرفتن این نکات میانگین قیمت مسکن در هر متر مربع بین 12 تا 14 میلیون تومان است. این رقم شامل نمی شود. نسبیت و این بدون در نظر گرفتن خانه های لوکس است. این شماره برای یک خانه معمولی بدون نسبیت یک عدد گویا است. اما در مورد قیمت فروش مسکن در بازار طبق آمار رسمی میانگین هر متر 70 میلیون تومان است. البته این سوال در ذهن مردم ایجاد می شود که چرا بین قیمت نهایی و قیمت فروش در بازار چنین فاصله ای وجود دارد؟ این موضوع به نقش زمین در قیمت نهایی برمی گردد. زیرا 70 درصد قیمت فروش خانه زمین است. این رقم هم به دلیل تورم کشور و هم به دلیل اینکه زمین جزو دارایی های ملکی محسوب می شود، بالاست. ما با مانعی به نام تورم قیمت زمین مواجه بوده ایم. تورم زمین مشکل بسیار بزرگی در کشور است. در کشوری که تاثیر زیادی بر بازار تجاری دارد و خرید و فروش را کم رونق می کند.
زمین، قهرمان اصلی سناریوی گرانی مسکن
ابوالفضل نوروزی در پایان سال گذشته با تایید نسبت بالای زمین در هزینه مسکن، این رقم را در کل کشور 60 درصد اعلام کرد و بعداً آن را در تهران 70 درصد دانست. این در حالی است که نسبت مسکن به قیمت کل زمین در بسیاری از کشورها تنها 30 درصد است و به عبارت بهتر، این موضوع نشان دهنده بی توجهی مسئولان به متغیر تعیین کننده در بازار املاک است. در نهایت می توان گفت که روزی شاهد بهبود وضعیت تورمی بازار املاک در کشور خواهیم بود که مدیران شهری و رهبران سیاسی زمین، این بازیگر نقش اول صحنه گرانی مسکن را باید جدی گرفت.
