مردم توان بازپرداخت اقساط وام مسکن را ندارند / پیش بینی وضعیت بازار مسکن در ماه های آینده

به گزارش رکنا، مرکز پژوهش‌ های مجلس در گزارشی که به تازگی با عنوان «ارزیابی لایحه برنامه هفتم توسعه از منظر تامین مسکن برای گروه‌ های کم درآمد و آسیب پذیر» منتشر کرده از شیوع 8 مدل بی خانمانی در کشور از پشت‌‌‌ بام‌ خوابی، موتورخانه‌ خوابی، ماشین‌‌‌ خوابی، گور خوابی، هم‌‌‌ خانگی دو یا چند خانواده و … خبر داده است.

این در حالی است که یکی از مهم ترین اقداماتی که با آغاز روی کار آمدن دولت ها از جمله دولت سیزدهم در دستور کار قرار گرفته، حل معضل کمبود مسکن در کشور بوده است اما این مشکل نه تنها حل نشده است و نه تنها بودجه های هزاران میلیاردی تخصیص یافته به این حوزه به سرانجام نرسیده است بلکه به پروژه های نیمه کاره، ناقص و حتی غیرقابل سکونت منتج شده است. هنوز تکلیف واحدهای مسکن مهر مشخص نشده که دولت بعدی از طرح نهضت ملی مسکن و دولت بعد از آن ساخت 4 میلیون مسکن در 4 سال را نوید دادند.

آنچه بسیار دردناک است نه تنها افزایش بی مسکنی و بد مسکنی مردم طی این دهه ها است بلکه پذیرفتن این بحران از سوی مردم به عنوان یک واقعیت است که مالک نشینی به اجاره نشینی بدل یافته است و دیگر امکان خانه دار شدن وجود ندارد و هر روز خبرهایی منتشر می شود که این ابتدایی ترین حق انسان را دست نیافتنی تر می کند. “یک سال کار کارگران، پول دو متر آپارتمان” یا “زمان خانه دار شدن یک کارگر، 170 سال” و …

وضع به جایی رسیده که نه تنها خرید یک خانه بلکه اجاره و یک سقف بالای سر نیز برای بسیاری آرزو شده و روز به روز شاهد شیوع مدل های متعدد بدمسکنی در کشور هستیم که چشم انداز وضعیت مسکن را بیش از پیش تیره و تار کرده است.

در این خصوص گفتگوی رکنا با فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان را بخوانید:

​به پدیده ای به نام “حبس و سرکوب آمار” در کشور دچار شده ایم

فرشید پورحاجت ابتدا درخصوص عملکرد دولت سیزدهم در حوزه ساخت مسکن و وعده ساخت 4 میلیون مسکن طی 4 سال، گفت: درخصوص وعده رئیس جمهور مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال، از سوی ایشان مکرر اعلام شد که حکم قانون است و طبق قانون باید دولت سالانه برنامه ریزی برای احداث یک میلیون واحد مسکونی را داشته باشد.

وی با بیان اینکه طی سال های گذشته با کمبود حدود 5 میلیون واحد مسکونی در کشور مواجه هستیم، گفت: مادامی که برای تولید مسکن برنامه ریزی نشود، این حجم کمبود مسکن در کشور در حوزه اقتصاد و بعد خانوار کشور اثرگذار خواهد بود. بنابراین رئیس جمهور طبق قانون وعده یک میلیون واحد در سال را بیان کرده است و اینکه تا چه میزان موفق بوده است، باید از دولت پرسش شود که طی این دو سال چه میزان ساخت واحدهای مسکونی برنامه ریزی شده و چه میزان واحد مسکونی آماده بهره برداری شده است.

مضاف بر اینکه امروز با یک پدیده ای به نام “حبس و سرکوب آمار” دچار شده ایم که آمارها منتشر نمی شود که بتوانیم به صورت کارشناسی بحث کنیم و بگوییم چه میزان واحد تولید، چه تعداد پروانه تخصیص یافته و در چه مرحله ای از ساخت هستیم و مانند سایر فعالان بخش خصوصی اطلاعات دقیقی در این خصوص در دست نداریم.

شرایط خوبی برای حوزه مسکن کشور متصور نیستیم

دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به وضعیت ساخت و ساز در بخش خصوصی گفت: هیچ آماری وجود ندارد. در حوزه مسکن آمارها سرکوب و حبس می شوند و هیچ اطلاعات دقیقی نداریم و اطلاعاتی که در دست داریم به صورت میدانی است و گفتن از آن شاید درست نباشد. به طور کلی برای حوزه مسکن شرایط خوبی را متصور نیستیم.

امروز در وضعیتی قرار داریم که بخش خصوصی به صورت میدانی بازار مسکن را بررسی می کند. فعالان بخش خصوصی برای تداوم سرمایه گذاری احتیاج به آمارهای دقیق دارند که بتوانند برنامه ریزی کنند اما هیچ اطلاعات دقیقی در این خصوص نداریم و ان شاالله یک گره گشایی در خصوص وضعیت آمارها در کشور رخ دهد و آمارها به نحوی منتشر شود که بتوانیم برنامه ریزی مشخصی را در این حوزه داشته باشیم.

خانه بخریم یا نه؟ / خانه گران می شود؟

پورحاجت درخصوص وضعیت بازار مسکن، قیمت مسکن و اجاره بها و پیش بینی این بازار گفت: از سال 1401و ابتدای سال جاری انتظارات تورمی در بازار مسکن وجود داشت که تا حدی کنترل شد و افزایش قیمتی که در این ماه ها باید رخ می داد، صورت نگرفت اما اینکه گفته می شود کاهش قیمت رخ داده است، به نظر می رسد بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای موازی چسبندگی قیمت دارد و به آسانی کاهش قیمت رخ نمی دهد.

آنچه از بازار رصد می شود این است که معاملات در بازار ضعیف صورت می گیرد و از طرفی ثبات نسبی قیمت ها در بازار مسکن رخ داده است و امروز فرصت خوبی برای خرید است. کسانی که قصد دارند به صورت مصرفی وارد بازار مسکن شوند، شرایط بسیار مساعدی وجود دارد که می توانند خرید را نسبت به نیازی که دارند انجام دهند و پیش بینی می شود افزایش قیمت مسکن در مسکن های مصرفی، حتما رخ خواهد داد.

مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در بعضی استان ها سرکوب می شود

دبیر کانون سراسری انبوه سازان درخصوص افزایش طبقه ساخت و سازها و تاثیر آن در بازار گفت: باید مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در آن صورت گیرد. معتقد هستیم در برخی نقاط کشور و در برخی مناطق بحث های کارشناسی و مصوبات کمیسیون ماده 5 استان ها و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شاید به رونق ساخت و ساز و کنترل قیمت ها کمک کند اما اعتقاد نداریم که در تمام کشور اضافه شدن یک طبقه برنامه ریزی شود بلکه باید بحث های کارشناسی در کمیته کمیسیون ماده 5 استان ها و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران صورت گیرد. در برخی مناطق حتما افزایش طبقات مهم و گره گشا است و در برخی مناطق ضرورت ندارد که افزایش طبقات برنامه ریزی شود.

قابل ذکر است مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در بعضی استان ها سرکوب می شود. از سال 1400 تا امروز مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در استان ها درخصوص افزایش طبقات، رعایت و اجرایی نمی شود و دولت باید در این خصوص یک برنامه ریزی مشخص داشته باشد. اینکه بخش خصوصی را در سردرگمی قرار می دهند و دو سال یک مصوبه با پیوست کارشناسی را ابلاغ می کنند، مورد نقد جدی بخش خصوصی است.

سازمان نظام مهندسی ساختمان از مسیر خود دور شده است

پورحاجت درخصوص خانه های پیش ساخته و اینکه زمانی از سوی وزارت دفاع پیگیری شد و آیا ما تکنولوژی آن را داریم یا نه، گفت: از سال 1374 یک سازمانی تحت عنوان سازمان نظام مهندسی ساختمان متولد شد که محور اصلی فعالیت آن به عنوان بازوی مشورتی دولت و مجلس در حوزه صنعت ساختمان و توسعه صنعت ساختمان کشور بود اما شوربختانه این سازمان امروز از مسیر اصلی خود به دور و گرفتار سیستم های اداری شده است و در امر توسعه و فناوری عملکرد مثبتی از آن مشاهده نمی شود.

بنابراین به جای اینکه از وزارت دفاع و نیروی زمینی و مسلح سخن بگوییم، باید از شان این سازمان سخن بگوییم که باید یک خانه تکانی اساسی در صنعت ساختمان کشور انجام دهد و بپذیرد ماحصل عملکردش طی 28 سال، ایجاد توسعه در صنعت ساختمان کشور نبوده است. امروز ما بخش خصوصی پویا و فعالی در کشور داریم و قابلیت رقابت پذیری در بخش خصوصی کشور بسیار بالا است اما سیاست های اشتباه طی سال های گذشته به استفاده از فناوری و صنعتی سازی در صنعت ساختمان کشور ختم نشده است.

وی در پاسخ به این سوال که چرا از ظرفیت بخش خصوصی استفاده نمی شود، گفت: اینکه چرا از ظرفیت بخش خصوصی استفاده نمی شود، پرسشی است که باید سازمان نظام مهندسی پاسخ دهد. تا کی می خواهند همین مسیر را دنبال کنند. به دلیل سیستم های ارجاعی، کوپنی و انباشت پولی که در این سازمان نهفته شده است، این سازمان بیشتر به مسائل اقتصادی علاقه مند است تا مسائل تکنیکال، فنی و حرفه ای.

سیستم بانکی در حوزه تسهیلات مسکن دچار نقصان است / مردم توان بازپرداخت اقساط را ندارند

دبیر کانون سراسری انبوه سازان درخصوص آمار دردناک وضعیت بد مسکنی در شرایطی که گفته می شود برای ساخت 4 میلیون مسکن به 4 هزار میلیارد تومان پول احتیاج داریم و مشخص نیست بودجه های اختصاص یافته کجا خرج شده است، گفت: وضعیت بدمسکنی به شرایط اقتصادی کشور مربوط است. باید بپذیریم تا شرایط حاکم بر اقتصاد کشور به آرامش نرسد، انتظار اینکه این مسائل اقتصادی در کشور رخ ندهد، وجود ندارد.

در بحث میزان منابع مالی که باید در حوزه مسکن تزریق شود، اشتباهی طی دهه گذشته رخ داد و از سال های 88 بانک مسکن را مامور کردند که در حوزه صنعت ساختمان اقدام به تسهیلات کند. این مساله در سال گذشته توسط مجلس شکسته شد و قرار شد 20 درصد منابع بانکی در حوزه صنعت ساختمان کمک شود و تا این میزان منابع تامین نشود به نظر می رسد کماکان شرایط حاکم بر بازار مسکن به لحاظ سیستم بانکی دچار نقصان است.

او گفت: از ابتدای سال دولت و شخص رئیس جمهور و وزارت راه و شهرسازی و وزارت اقتصاد به کرات در این خصوص صحبت کردند. باید بپذیریم تا سیستم بانکی وارد این مقوله نشود با کمبود منابع مالی برای حوزه مسکن مواجه هستیم. اعداد و ارقامی که در حال حاضر تحت عنوان تسهیلات به مردم پرداخت می شود، پوشش هزینه ها برای خرید مسکن مردم نیست. سود بانکی به شدت بالا است و مردم توان بازپرداخت اقساط وام های مسکن را ندارند. این ها ماحصل این است که ما در اقتصاد دچار مشکل هستیم و ان شاالله بتوانیم این مشکلات را حل کنیم.

اثر مثبت اخذ مالیات از خانه های خالی در بازار مسکن یک توهم است

پورحاجت درخصوص اخذ مالیات از خانه های خالی و تاثیر این طرح در بازار گفت: در 10 سال گذشته که این بحث مطرح شد تاکید کردم که یک توهم است که اخذ مالیات از خانه های خالی بتواند به بازار کمک کند. امروز باز هم تاکید می کنم دولت به جای اینکه وقت خود را صرف خانه های خالی کند، برای اقشار هدف، درخصوص تولید مسکن برنامه ریزی کند. در تمام کشورهای توسعه یافته 4 تا 5 درصد مسکن به عنوان بانک مسکن تحت عنوان خانه های خالی وجود دارد و مساله عجیب و غریبی نیست و در کشور ما هم وجود دارد.

باید بررسی شود که تمرکز خانه های خالی در کدام جغرافیای کشور است و برای آن نقاط برنامه ریزی کنیم. گفته می شود در تهران 5 برابر استانداردهای جهانی خانه خالی وجود دارد، باید در این منطقه مشکل را حل کنیم نه اینکه یک فرمول تحت عنوان مالیات از خانه های خالی را در کل کشور در نظر بگیریم. باید ارزیابی شود که در کلان شهرها چند درصد خانه خالی وجود دارد و در تهران به چه میزان است و در سایر نقاط کشور چقدر است.

قیمت مصالح ساختمانی تا 80 درصد افزایش یافت

او در آخر درخصوص تولید مصالح و قیمت و تاثیر آن در ساخت و سازهای کشور گفت: در کشور به اندازه کافی تولیدکننده مصالح ساختمانی وجود دارد. در تامین مصالح ساختمانی مشکلی در کشور نیست اما از ابتدای سال افزایش نرخ مصالح ساختمانی صورت گرفت و غالب آن به حقوق و دستمزدها بازمی گردد. در اردیبهشت و خرداد ماه با افزایش 50 درصدی قیمت مصالح ساختمانی مواجه شدیم و حتی در تیر ماه قیمت برخی اقلام مثل بتون و مصالح سنگی تا 80 درصد افزایش قیمت داشتیم که باید کنترل شود و دستگاه های حاکمیت و نظارتی باید نظارت خود را در این زمینه بیشتر کنند.