اکبر محمودی; بازار: عدم تامین مالی صنعت ساختمان توسط بانک ها سالهاست که به یک چالش و موضوع مهم در این زمینه تبدیل شده است. اضافه برداشت و بانک های غیر فعال باعث شده است که نظام بانکی به نام تامین مالی حوزه املاک با مشکل بزرگی مواجه شود.
حتی وجود قوانینی مانند قانون افزایش تولید مسکن که بانک ها را مجبور به پرداخت 20 درصد تسهیلات در حوزه املاک می کند نیز نتوانست این مشکل را حل کند. اگرچه در کنار سیستم بانکی، بازار سرمایه نیز می تواند در این امر کمک کند، اما به نظر می رسد وجود برخی مشکلات باعث شده این ابزارهای مالی نتوانند آن طور که باید به حوزه املاک کمک کنند.
محمدرضا پورابحیمی، رئیس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام درباره اینکه آیا مجمع تشخیص مصلحت نظام به عنوان نهاد نظارتی مشکل تامین مالی صنعت ساختمان را حل نمی کند، می گوید: در حوزه تامین مالی از طریق سیستم بانکی، یا اگر کفایت سرمایه بانک‌ها و اضافه برداشت‌هایی که بر تورم تأثیر زیادی گذاشته است، حل نمی‌شود، طبیعتاً تأمین مالی مستمر صنعت ساختمان از این حوزه‌ها امکان‌پذیر نخواهد بود.
وی در خصوص سایر ابزارهای تامین مالی حوزه مسکن و صنعت ساختمان می گوید: ابزارهایی که در حوزه تامین مالی بازار سرمایه وجود داشته است، ابزار کارآمدی نبوده است. و با شرایط یا سلیقه سرمایه گذاران بخش خصوصی سازگار نشده است. تسهیلاتی صورت نگرفته و از سوی دیگر جرایم بیشتری ایجاد و در اساسنامه گنجانده شده است.
به هر حال برای تامین مالی صنعت ساختمان، تغییر برخی قوانین و مقررات و نظام بانکی و بازار سرمایه به املاک و مستغلات برای خروج از این رکود اجتناب ناپذیر است.
متن کامل گفت و گوی خبرنگار خبرگزاری «بازار» با «محمدرضا پورابحیمی» رئیس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام را می خوانیم:
* برای ورود به بحث، لطفاً ابتدا به ما بگویید که شورای تعیین تناسب به عنوان یک نهاد نظارتی چگونه می تواند بخش اجرایی را مجبور به انجام وظایف خود کند. زیرا انبوه سازان و فعالان مسکن معتقدند که یا قوانین داریم یا قوانین کمی داریم و یا ضعیف اجرا می شوند. مثلاً در مورد قانون مالیات گفته شد که پرداخت مالیات مشکلی ندارد، اما محل و نحوه پرداخت مالیات مهم است. مثلاً در صنعت ساختمان برای پرداخت بیمه تامین اجتماعی مشکلی ندارند، اما مهم این است که تامین اجتماعی بابت سهمی که می گیرد پرداخت کند و هیچ اقدامی برای ساخت و ساز انجام ندهد. به نظر شما به عنوان فردی که در آسایش نظام به عنوان نهاد ناظر است چگونه می توان این مشکلات را حل کرد؟
طبیعتا بازخورد اجرای قوانین توسط شورای اسلامی و بررسی نحوه اجرای سیاست ها توسط شورا برای تشخیص مناسب بودن سیستم انجام می شود. در شورای رفاه عناوین اصلی را پایه گذاری می کنیم و در زیر آن برنامه های دولت قرار دارد. یکی از این برنامه های دولت لایحه ای بود که به قانون تبدیل شد یا پیشنهادهایی که در قالب طرح در مجلس مطرح و اجرا شد. اگر جهت حرکت قوانین و مقررات و در ذیل آنها، آیین نامه های اجرایی که منجر به تحقق سیاست ها در بخش های مختلف، چه در حوزه اقتصادی و چه در حوزه تامین مالی مسکن می شود، همسو نباشد طبیعتاً ورود شورای تشخیص به اصلاح و ایجاد توانمندی هایی که بتواند سیاست های ابلاغی مقام معظم رهبری را اجرا کند در دستور مجمع تشخیص است. در این زمینه، در دستور کار شورایی است که به راحتی سیستم نظارت بر سیاست بخش اقتصادی را تشخیص دهد. اکنون باید در بخش های مختلف مسائل مختلفی تصمیم گیری شود و ما آنها را پیگیری ویژه ای می کنیم. یکی از حوزه هایی که اقتصاد را به حرکت در می آورد، صنعت ساختمان است. اگر این بخش حرکت کند، لوکوموتیو حرکت اقتصادی ایران را تشکیل می دهد. بنابراین این موضوع برای مجمع تشخیص مصلحت نظام از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است و نظارت بر سیاست های ابلاغی از طریق قوانین و برنامه های دولت را در دستور کار قرار دادیم و قطعاً به صورت مستمر این کار را انجام خواهیم داد.
در بخش صنعت ساختمان مشکلاتی مانند تامین اجتماعی، نظام مالیاتی و از همه مهمتر سیستم تامین مالی وجود دارد.
* با توجه به اصل 44 قانون اساسی و برنامه هفتم توسعه و تاکید مقام معظم رهبری که تاکید کردند مردم باید همیشه وارد بخش های اقتصادی شوند، حلقه مفقوده ورود بخش خصوصی به صنعت ساخت و ساز چیست؟ و چگونه می توان بخش خصوصی را به سرمایه گذاری در صنعت ساختمان تشویق کرد؟
در بخش صنعت ساختمان مشکلاتی مانند تامین اجتماعی، نظام مالیاتی و از همه مهمتر سیستم تامین مالی وجود دارد. به هر حال هرکس وارد این بخش شود می تواند وارد بخشی از سرمایه شود و طبیعتاً در تمام دنیا بخشی از سرمایه باید از طریق سیستم بانکی یا بازار سرمایه ردیابی شود. مشکلات و موانع آینده از جمله سه موضوع تامین مالی، نظام مالیاتی و بیمه اجتماعی هم اکنون در دستور کار شورای اسلامی وزیران در قوانین و مقررات قرار گرفته و در قالب برنامه هفتم توسعه دیده شده است. اکنون نظارت بر اجرای آن باید به صورت ویژه توسط شورای اسلامی انجام شود.
* آیا حل این مشکل در دستور کار دولت است؟ آیا انجمن ارزیابی تناسب کمکی می کند؟
رفع این مشکلات مطابق با اجرای برنامه های دولت در چارچوب سیاست های کلان اقتصادی ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری وظیفه شورای تشخیص است. به هر دلیلی در زمینه هایی که بر اساس قانون و برنامه هفتم و مقررات دولت با محوریت تسهیل گری در شرایط فعلی اقتصادی با هدف مشارکت مردمی بوده است به هر بخش کمک خواهیم کرد. و مشارکت بخش خصوصی در اقتصاد افزایش یابد. کشوری که باید دنبال شود.
* سال ها به عنوان رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس از بخش خصوصی حمایت می کردید، حالا بخش خصوصی به مجمع تشخیص مصلحت نظام دعوت می شود تا مشکلات را با آنها در میان بگذارد؟
با توجه به اخذ گزارش های نظارتی در حوزه سیاست های مرتبط با اجرا، این اقدام در مجمع تشخیص انجام می شود و این اقدام در فضاهای مختلف این جلسات و با موضوعات مرتبط با اقتصاد انجام می شود.
* ایمنی یکی از دغدغه های صنعت ساختمان است و در گذشته در هنگام وقوع حوادث و زلزله ساختمان های تولید شده توسط انبوه سازان حتی مسکن مهر از ایمنی لازم برخوردار نبودند. آیا این نگرانی در مجمع تشخیص مصلحت نظام وجود دارد و آیا فعالیت یا اقدامی در این زمینه صورت گرفته یا خواهد شد؟
در بحث فنی، نظر من این است که این موضوع با اعضای کمیسیون سازندگی یا کمیسیون زیربنایی مجلس مطرح شود و اطلاعات کافی به دست آید. اما هدف هیئت سنجش شایستگی این است که مسئله اقتصاد مسکن را با دقت بیشتری دنبال کند. پیگیری تامین مالی صنعت ساختمان و مسائل مالیاتی. اما در هر صورت یکی از اولویت هایی که در حوزه ساخت و ساز باید مورد توجه قرار گیرد، طبیعتا بحث ایمنی است. به ویژه با توجه به شرایط کشور که یکی از مناطقی است که بیشترین و بدترین شرایط را از نظر مخاطرات و حوادث طبیعی نسبت به سایر کشورها دارد. قرار گرفتن بر روی خطوط گسل لرزه‌ای یا جاده‌های مرتبط با سیل، البته تجربه‌های تلخی در سال‌های اخیر دیده می‌شود: ساختمان‌ها به دلیل عدم رعایت مقررات فروریختند. باید یکی از معیارها و معیارهای مهم باشد. در صنعت ساخت و ساز اگر قرار باشد بدون کیفیت و بدون استاندارد فعالیت کنیم، مردم قبول نمی کنند و صنعت ساختمان متضرر می شود. این استانداردها و معیارها در شاخص های مربوط به حوزه امنیت و در قسمت های فنی ذکر شده است. نحوه اعداد و ارقام آنها و نظارت سازمان نظام مهندسی در این حوزه ها و در نهایت نظارت عالی که از طریق مجلس و سایر ارکان نظام تشکیل می شود نیازمند گزارش های فنی است.
تا زمانی که مشکل عدم تعادل یا کفایت سرمایه بانک ها و اضافه برداشت هایی که به شدت تورم را تحت تاثیر قرار داده حل نشود، طبیعتا تامین مالی مستمر صنعت ساختمان و تامین از این مناطق امکان پذیر نخواهد بود.
* در اکثر کشورها برای تامین مالی بخش تقاضا، بانک ها تا سقف 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی تسهیلات اعطا می کنند. اما در ایران این موضوع سال هاست که مورد بحث است اما راه به جایی نمی برد. به نظر شما می توان انتظار داشت که بانک ها 80 درصد وام مسکن را خودشان بگیرند یا از طریق بازار سرمایه؟
پاسخ به این سوال این است که اگر کشور ظرفیت اجرای این برنامه را دارد چه باید کرد و اگر نه چه باید کرد. در حوزه تامین مالی از طریق سیستم بانکی تا زمانی که موضوع عدم تطابق یا کفایت سرمایه بانک ها و اضافه برداشت ها که تاثیر زیادی بر تورم داشته است، حل نشود، طبیعتا این امکان وجود دارد که بتوانیم به طور مستمر صنعت ساختمان را تامین مالی کنیم. امکان ارائه دامنه وجود نخواهد داشت. بنابراین در تامین مالی گلوگاه ایجاد می شود و نسبت به نیاز جامعه مقادیر اندکی تزریق و تامین می شود. اما ابتدا باید به این موضوع توجه کنیم که به گروهی فکر کنیم که بخواهد تامین مالی کند، اگر آن گروه در حالت عدم تعادل باشد، طبیعتا امکان تامین مالی وجود نخواهد داشت.
هدف این است که بازسازی ابزارهای قبلی مانند صندوق های زمین و ساختمان، صندوق های املاک و حتی ساختار شرکت های سرمایه گذاری در بخش مسکن در دستور کار قرار گیرد و در قالب یک پیشنهاد ارائه شود.
* بازار سرمایه چطور؟ آیا می توان تا سقف 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی را از این مکان دریافت کرد؟
در مورد بازار سرمایه، ژانر آن متفاوت است. تجربه نشان داده است که ابزارهای مورد استفاده در تامین مالی بخش بازار سرمایه کارآمد نبوده و با شرایط و سلایق سرمایه گذاران بخش خصوصی سازگار نبوده است. تسهیلاتی صورت نگرفته و از سوی دیگر جرایم بیشتری ایجاد و در اساسنامه گنجانده شده است. پایان این فقدان محرک در بازار سرمایه برای تامین مالی بخش املاک و مستغلات به جای تشویق، مجازات شده است. مشوق ها از دستورالعمل ها حذف شده اند. در حوزه بازار سرمایه، برخلاف بخش بازار پول، ایده این است که بازطراحی ابزارهای قبلی مانند صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق‌های املاک و حتی ساختار شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را در دستور کار قرار دهیم . و آن را در قالب طرح پیشنهادی برای ارائه قرار دهید. از طرفی می توانیم ابزارهای جدید را با توجه به نیاز کشور و سلیقه مردم طراحی کنیم و تامین مالی کنیم. بنابراین، این نوع کاملاً با بازار پول متفاوت است.
