تب 38 درجه بازار اجاره‌

تب تورمی در بازار اجاره، باز هم بالا رفت. تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در میانه تابستان نشان‌دهنده افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در مردادماه نسبت به تیرماه امسال است.

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در مردادماه امسال نسبت به تیرماه، 3/ 3‌درصد رشد کرد. این میزان رشد همچنین نسبت به مردادماه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) 38‌درصد گزارش شده است. این آمارها نشان می‌دهد بعد از افت خفیف تب اجاره‌‌‌بها در تیرماه، بار دیگر در مرداد، حرارت یا درجه تب در این بازار افزایش یافته است.

تیرماه، بازار اجاره شاهد کاهش خفیف سرعت رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور بود اما مردادماه، تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن رشد یک واحد درصدی را تجربه کرد.

تورم ماهانه اجاره بر اساس شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در تیرماه امسال با کاهش اندک نسبت به خرداد ماه از 6/ 2‌درصد به 4/ 2‌درصد رسید. اما در مردادماه، این میزان به 3/ 3‌درصد افزایش یافت و یک واحد‌درصد رشد کرد.

این صعود تورمی نه‌تنها در تورم ماهانه، بلکه در تورم نقطه به نقطه نیز رخ داد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها در کشور در مردادماه از 38 درصد فراتر رفت. این موضوع منجر به تغییر مجدد مسیر یا روند تورم اجاره در بازار مسکن کشور شد.

نه‌تنها تورم ماهانه 3/ 3 درصدی در بازار اجاره شهرهای کشور، نشان‌دهنده رشد محسوس اجاره‌‌‌بها تنها به فاصله یک ماه است بلکه تورم نقطه به نقطه 38 درصدی نیز، علاوه بر اینکه سطح بالایی از تورم اجاره به فاصله یک‌سال را نشان می‌دهد، از یک زاویه دیگر اهمیت بالایی دارد. از آنجا که معمولا قراردادهای اجاره مسکن در عمده موارد به صورت یکساله تنظیم می‌شود، تورم نقطه‌به‌نقطه 38 درصدی در بازار اجاره مردادماه، نشان‌دهنده آن است که قراردادهای اجاره در میانه مرداد با تورم بالایی تمدید شده است.

این در حالی است که برآوردها با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور نشان می‌دهد، تورم اجاره مسکن در 5 ماه اول امسال به طور متوسط به 38‌درصد رسیده است. یعنی نه‌تنها بازار اجاره مسکن کشور در مردادماه تورم نقطه‌به‌نقطه 38 درصدی را تجربه کرده است که میانگین شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در 5 ماه اول سال‌جاری نیز همین میزان یعنی 38‌درصد افزایش یافته است.

پیام تلخ اجاره‌‌‌بها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، هم تورم ماهانه و هم تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن کشور در مرداد ماه و همچنین میانگین رشد کشوری اجاره‌‌‌بها در 5 ماه اول امسال، هر سه، نه پیام خوبی برای مستاجرها به همراه دارد و نه برای سیاستگذار مسکن. هر سه این آمارها نشان‌دهنده تب بالا در بازار اجاره مسکن است. این سه آمار نشان می‌دهد رشد امسال هزینه اجاره‌‌‌نشینی نه‌تنها از سال گذشته بیشتر بوده است که از روند تاریخی دوره قبل از جهش قیمت مسکن نیز فراتر رفته و تقریبا دو برابر شده است. رشد سالانه اجاره مسکن در دوره قبل از جهش قیمت واحدهای مسکونی به طور متوسط کمتر از 20‌درصد بود. این میزان هم‌‌‌اکنون به حدود دو برابر رسیده است. ضمن اینکه در صورت ادامه رشد ماهانه 3/ 3 درصدی اجاره‌‌‌بها در کشور، تا پایان سال، این بازار شاهد رشد قابل‌توجه در هزینه اجاره‌‌‌نشینی خواهد بود.

چرا تب اجاره بالا رفت؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در ارتباط با دلیل اصلی صعود تب تورمی اجاره مسکن در کشور به شناسایی یک عامل مهم و موثر در این زمینه منجر می‌شود. این عامل مهم «تورم عمومی» یا تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده در میانه تابستان است. ثبات ماهانه تورم عمومی در تیرماه خود را در شکل کاهش تورم ماهانه اجاره مسکن و افت خفیف تب اجاره‌‌‌بها در این ماه نشان داد. تغییرات ماهانه شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)، در تیرماه بدون تغییر نسبت به خرداد ماه 2‌درصد بود؛ این موضوع خود را در تورم اجاره مسکن کشور نیز منعکس کرد به این ترتیب که ثبات شاخص قیمت مصرف‌کننده در تیرماه، منجر به افت خفیف تب اجاره‌‌‌بها و ثبت تورم ماهانه 4/ 2 درصدی در این ماه شد؛ در حالی که در خردادماه این میزان 6/ 2‌درصد بود. اما همزمان با رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده در مردادماه و ثبت تورم عمومی 4/ 2 درصدی، تورم ماهانه اجاره نیز یک واحد‌درصد صعود کرد و 3/ 3‌درصد شد.

محرز است در وضعیت فعلی که سایر بازارها در شرایط ثبات نسبی قرار دارند و حتی در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی، بهای پیشنهادی بخش قابل‌توجهی از فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار تا حدی افت کرده است، تنها عامل اصلی، هدایت‌کننده و جهت‌دهنده به روند تورم اجاره مسکن در کشور همان فاکتوری است که بیشترین تاثیر را در تغییرات هزینه اجاره مسکن دارد.

این عامل تورم عمومی است که در کنار تورم مسکن، مهم‌ترین عامل تغییرات هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور است.

چرا که تغییرات قیمت مسکن یا همان تورم مسکن نیز به نوعی تابعی از تورم عمومی است. هم بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و هم دیدگاه‌‌‌های کارشناسان و فعالان بازار مسکن، نشان می‌دهد مهم‌ترین فاکتور اثرگذار بر تغییرات اجاره‌‌‌بها همان تورم عمومی است.

در کنار تورم عمومی، افزایش مستمر قیمت مسکن و جهش‌‌‌‌‌‌های رخ داده در نرخ فروش واحدهای مسکونی از سال 97 به بعد منجر به افزایش فاصله متعارف بین سطح قیمت و اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی شد. یک دماسنج مهم بازار مسکن، نسبت قیمت به اجاره‌بهای مسکن یا همان نسبت ‌‌‌ P بهR است. میانگین تاریخی این نسبت حول و حوش 17 است. اما در سال‌های جهش، این میزان تا بیش از 35 واحد نیز رسید. هم‌‌‌اکنون نسبت P بهR به 21 رسیده است و هنوز با میانگین تاریخی و همچنین کف ایده‌‌‌آل این نسبت که عدد 15 است فاصله دارد. این موضوع یکی از دلایلی است که در کنار تورم عمومی، صعود تورم اجاره در شرایط ثبات قیمت‌‌‌ مسکن را توجیه می‌کند.

از سوی دیگر، سیاست نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره، امسال برای چهارمین سال متوالی، تکرار شد. بر اساس این سقف‌‌‌گذاری دستوری، نرخ مجاز افزایش اجاره‌‌‌بها برای موجرها در کشور 20‌درصد اعلام شد. اما نه امسال و نه سال‌های قبل، در هیچ سالی، بازار از این نرخ تبعیت نکرد. نه‌تنها بازار از این نرخ به دلیل فاصله قابل‌توجه با نرخ تورم عمومی تبعیت نکرد که بخشی از سرمایه‌گذارهای ملکی به دلیل نگرانی از دردسرهای ناشی از اجاره‌‌‌داری در کنار بازدهی غیرمطلوب، از عرضه واحد مسکونی خود به بازار اجاره خودداری کردند.

 همین اقدام در برخی موارد، کاهش عرضه به بازار و در نتیجه افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها را به همراه داشت.  با این حال، فاکتور و عامل اصلی صعود اجاره‌‌‌بها در وهله اول همان تورم عمومی است.تورم نقطه به نقطه 38 درصدی اجاره مسکن در مردادماه امسال نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن در سال گذشته (یک‌سال 1401) نیز بالاتر است. سال گذشته، میانگین تورم اجاره مسکن در کشور حول و حوش 35‌درصد بود اما در مردادماه هزینه اجاره‌‌‌نشینی نسبت به مرداد سال قبل 38‌درصد افزایش یافت.

به این ترتیب، هم به لحاظ تغییرات ماهانه، هم از نظر تورم نقطه به نقطه و هم از نظر مقایسه با تورم سالانه اجاره مسکن پارسال، شرایط فعلی بازار اجاره، وضعیتی با تب بالا محسوب می‌شود و نشان‌دهنده سخت‌‌‌تر شدن شرایط برای مستاجرها نسبت به ماه‌‌‌ها و سال گذشته است.

سه گزینه کاهش هزینه مستاجرها

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، برای کاهش هزینه مستاجرها از طریق مهار تب اجاره‌‌‌بها، سه گزینه را می‌توان مورد بررسی قرار داد. در واقع می‌توان سه راه‌‌‌حل را مطرح کرد و بسته به شرایط فعلی، در مورد اینکه کدام یک از این راهکارها می‌تواند در مهار تب بالای اجاره‌‌‌نشینی موثر واقع شود، تصمیم‌گیری کرد.

اولین گزینه، مهار تب اجاره‌‌‌بها از مسیر «خانه‌‌‌سازی انبوه» است. اگر چه افزایش عر‌ضه (البته شکل درست) می‌تواند بازار را در مسیر تعادل عرضه و تقاضا قرار دهد اما نکته مهم، جنس عرضه، محل و مدل ساخت واحدهای مسکونی است. در مدل فعلی که ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی‌‌‌ساز در دستور کار است، گذشته از آنکه برنامه ساخت از هدف تعیین‌شده بسیار عقب است، حتی اگر همه اهداف تعیین‌شده نیز محقق شود باز هم نمی‌توان به مهار تب اجاره‌‌‌بها در شهرها از محل این ساخت‌وسازها چندان امیدوار بود.

با گذشت دو سال از شروع این طرح، به تازگی تنها 110‌هزار واحد مسکونی افتتاح و به بازار عرضه شده است که بخش زیادی از آنها نیز در مناطق حومه‌‌‌ای و نه کلان‌شهرها و شهرهای مواجه با بحران اجاره‌‌‌نشینی، بوده است.

گزینه دوم، مداخله دستوری در بازار اجاره از طریق سقف‌‌‌گذاری و تعیین حد مجاز رشد اجاره‌‌‌بهاست. این روش نیز بر اساس تجربه چهار سال اخیر روشی محکوم به شکست است. چرا که نه‌تنها در چهار سال اخیر، تورم اجاره در شهرهای کشور عمدتا حدود دو برابر سقف تعیین‌شده نرخ دستوری 20 درصدی بود که بالاترین قله‌‌‌های تاریخی تورم اجاره نیز در همین سال‌ها به ثبت رسید و بازار اجاره در سال‌های اجرای مصوبه دستوری سقف مجاز برای افزایش اجاره، تورم بیش از 50‌درصد  را نیز تجربه کرد.

اما راهکار سوم، کنترل تورم عمومی به عنوان مهم‌ترین فاکتور اثرگذار در ثبت تورم‌‌‌های بالا در بازار اجاره است. تجارب همه سال‌های گذشته تاکنون نشان می‌دهد همواره و به شکل تاریخی، تورم اجاره از تورم عمومی دنباله‌‌‌روی کرده است. یعنی هر زمان تورم عمومی بالا رفته است سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن نیز افزایش داشته است و بالعکس.

بنابراین مهم‌ترین راهکار برای مهار تب بالای اجاره‌‌‌بها، در وهله اول مهار تورم عمومی  است. ضمن آنکه مهار و کاهش تورم عمومی خود باعث کاهش تورم مسکن نیز می‌شود و از این ناحیه نیز بر تغییرات اجاره‌‌‌بها به نفع مستاجرها اثر خواهد گذاشت.

محدوده اجاره‌‌‌بها در 5 کلان‌شهر

تازه‌‌‌ترین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس اطلاعات درج شده در فایل‌‌‌های اجاره عرضه‌شده به بازار مسکن 5 کلان‌شهر کشور نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون میانگین اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن در شهر تهران به 270 تا 280‌هزار تومان رسیده است. در چهار کلان‌شهر شیراز، اصفهان، کرج و مشهد نیز متوسط اجاره‌‌‌بهای ماهانه هر مترمربع مسکن بین یک‌سوم تا یک‌دوم میانگین اجاره‌‌‌بهای مسکن در پایتخت است.

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» همچنین نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون نسبت تورم عمومی به تورم اجاره در کشور کاهش یافته است.

به این معنا که سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در مقایسه با سرعت رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده بیشتر شده است.

این میزان در نیمه اول دهه 90 برابر با 5/ 1 بود که هم‌‌‌اکنون به 3/ 1 رسیده است. علت این موضوع آن است که علاوه بر تورم عمومی، سرعت رشد اجاره‌‌‌بها از منبع دیگری نیز شارژ می‌شود و آن جهش قیمت مسکن در نیمه دوم دهه 90یعنی از سال 97 به بعد است.

پنج دلیل صعود تورم اجاره

دنیای‌اقتصاد: غلامرضا سلامی، اقتصاددان، در تشریح دلایل صعود تورم اجاره مسکن به پنج علت موثر اشاره کرد.

وی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اولین و مهم‌ترین دلیل صعود تورم اجاره، که می‌توان از آن به عنوان ریشه سایر دلایل بروز تورم در این بازار و سایر بازارها یاد کرد، «تورم عمومی» است. در واقع، تورم عمومی را می‌توان به عنوان عامل بالادست در تورم اجاره معرفی کرد. به گفته وی عامل دوم که نشات‌گرفته از عامل اول است، فاصله قابل‌توجهی است که همچنان بین نسبت قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها یا همان شاخص P بهRوجود دارد. این نسبت به دلیل رشد شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر، از حد متعارف خارج شده و عدد آن افزایش یافته است. به دلیل آنکه همواره تورم سالانه اجاره در این سال‌ها، کمتر از تورم مسکن بوده است، حتی به فرض ثبات قیمت مسکن، فعلا احیای این نسبت از دست‌رفته، به زمان بیشتری نیاز دارد و یکی از دلایل آن که به‌رغم ثبات نسبی قیمت مسکن و سایر بازارها، شاهد صعود تورم اجاره هستیم نیز همین عامل یعنی حرکت بازار اجاره به سمت احیای رابطه متعارف خود با قیمت مسکن است.

سلامی سومین عامل موثر در صعود تورم تابستانه اجاره مسکن را شرایط فصلی این بازار اعلام کرد. به گفته وی، مردادماه، ماه اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها و اوج تقاضا در بازار اجاره است. به همین دلیل بازار اجاره در این ماه تحت‌تاثیر رشد تقاضا با تورم بیشتری مواجه شده است. ضمن اینکه افت محسوس تیراژ ساختمانی و کاهش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نیز بر این بازار اثرگذار بوده است و مستاجرها عملا نسبت به سال‌های قبل با کمبود فایل نیز روبه‌رو هستند.

دلیل دیگری که این اقتصاددان در خصوص صعود تورم اجاره در نیمه تابستان به آن اشاره کرد مربوط به اعمال سیاست‌‌‌های دستوری در این بازار است. به اعتقاد وی، تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌‌‌بها به صورت دستوری آن هم در شرایط تورم بالا، خود یکی از عوامل کاهش عرضه مسکن استیجاری از سوی سرمایه‌گذاران است. سقف دستوری افزایش 20درصدی اجاره‌‌‌بها در کشور در حالی ابلاغ شده است که تورم عمومی حدود دو برابر این میزان است. در چنین شرایطی برخی از سرمایه‌گذاران ملکی، به دلیل عدم‌توجیه بازدهی این بازار و دردسرهای احتمالی در نتیجه اعمال این سیاست‌‌‌ها از عرضه آپارتمان‌‌‌های خود به بازار اجاره خودداری کرده و کاهش عرضه نیز طبیعتا بر سطح اجاره‌‌‌بها اثر افزایشی خواهد داشت. ضمن آنکه رشد قیمت مسکن و افزایش تعداد مستاجرها به دلیل کاهش قدرت خرید در شرایط فعلی، خود باعث افزایش فشار تقاضا بر بازار اجاره می‌شود.