به گزارش خبرنگار مهر، سرانجام و پس از 8 ماه تاخیر در انتشار گزارش ماهانه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، مرکز آمار ایران آمار و اطلاعات این حوزه را با گزارش «شاخص و میانگین قیمت مسکن» منتشر کرد. آپارتمان ها”. در شهر تهران.» بر اساس این گزارش متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته ۷۹ درصد افزایش داشته است.
آمارهای رسمی از سیر تحولات بازار املاک و مستغلات از نرخ تورم 79 درصدی در این بخش حکایت دارد، در حالی که در شش ماهه اول سال 1402 نرخ تورم سایر کالاها به طور متوسط حدود 49 درصد بوده است. شکاف بین تورم عمومی و تورم مسکن حاکی از وجود یک متغیر اقتصادی تاثیرگذار در بازار مسکن است که در سایه بی توجهی مسئولان باعث جهش نجومی قیمت مسکن در سال های اخیر شده است. فاصله ای که کارشناسان این حوزه مدام به مسئولان گوشزد می کردند.
گزارش بعدی بر اساس آمار و شواهد کارشناسی به بررسی موضوع فوق می پردازد و به طور مشخص به این سوال می پردازد که آیا تورم افسارگسیخته قیمت مسکن صرفاً با وجود تورم عمومی قابل توجیه است یا خیر؟
در جهت اشتباه پافشاری کنید
یکی از پاسخ های موجود به سوال بند قبل تورم عمومی را عامل اصلی افزایش قیمت مسکن می داند. برخی معتقدند مسکن بخشی از اقتصاد کلان است و نباید آن را جدا از سایر بخش‌های اقتصادی مانند صنعت و کشاورزی دانست. هیچ پاسخی جز بهبود شرایط عمومی اقتصاد و تقویت قدرت خرید مردم نیست. . از این نظر توصیه این کارشناسان به تیم اقتصادی دولت این است که در جهتی سیاست گذاری کنند که شرایط عمومی اقتصاد را بهبود بخشد.
نتیجه حاکمیتی این رویکرد را می توان در چشم انداز دولت قبل برای تامین مسکن مشاهده کرد. انباشت تقاضایی که در حال حاضر وجود دارد و قدرت بازار مسکن قادر به تامین آن نیست، نتیجه مستقیم همین نگاه و سیاست های انفعالی دولت در دهه 90 است.
اما متأسفانه با مشخص شدن آثار منفی آن رویکرد، عده ای با اصرار بر این یک گزاره، همچنان به سمت اشتباه می روند و معتقدند همان طور که «ماست گران شده، خانه هم گران شده است». در همین راستا، محمد صالح شکوهی، عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت در نشستی با عنوان “توسعه افقی شهرها؛ گسترش محدوده شهرها چگونه به حل مشکل مسکن کمک می کند؟” وی در بخشی از سخنان خود توضیح می دهد: مشکل این است که جهش قیمت مسکن در مقایسه با سایر کالاها بسیار بیشتر است.
شکوهی می گوید: بر اساس آمار منتشر شده تورم زمین و مسکن بسیار بیشتر از تورم عمومی است و دلیل آن تبدیل مسکن به دارایی سرمایه ای است. میانگین جهش قیمت سایر کالاها بین سال های 95 تا 1400 سه و نیم برابر شده است اما میانگین افزایش قیمت مسکن هشت برابر شده است. از این نظر تورم زمین چند برابر تورم عمومی است. آیا این ناشی از سیاست های ما نیست؟ زمین گران شده است زیرا مساحت شهرها کاهش یافته است. در چند سال گذشته ما با افزایش ارزش زمین مواجه بوده ایم که نتیجه مستقیم بسته شدن مرزهای شهری است. در سال 90 نسبت زمین در هزینه مسکن کمتر از 60 درصد بود، رقمی که اکنون در تهران به بیش از 70 درصد رسیده است.
وی در خصوص موضوع کمبود زمین برای توسعه افقی شهرها تصریح کرد: بر اساس مطالعه کاداستر 16 درصد از مساحت کل کشور برای سکونت مناسب است. با محاسبه و تقسیم این مساحت بر مساحت خانه ها متوجه می شویم که اگر 450 متر زمین به مردم می دادیم، ایران برای یک میلیارد نفر فضای کافی داشت.
بیایید شکاف بین این دو نرخ را جدی بگیریم
برای دریافت پاسخ دقیق به این سوال که آیا تورم قیمت مسکن تنها تحت تاثیر تورم عمومی بوده است یا خیر؟ فقط به این دو تغییر توجه کنید که هر کدام توسط مرکز آمار منتشر شده است. بر اساس آمار اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در شهریور ماه 1402 شاخص بهای مصرف کننده خانوار کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل 39.5 درصد و در دوازده ماه منتهی به این ماه نسبت به همین ماه افزایش داشته است. مدت مشابه سال قبل 46 افزایش داشته و 1 درصد افزایش داشته است.
همچنین بر اساس آخرین گزارش منتشر شده از قیمت مسکن در شهر تهران، علیرغم روند نزولی قیمت ها در شش ماهه نخست سال جاری، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در شهریورماه امسال ۷۹ درصد افزایش یافت. . نسبت به شهریور سال گذشته وجود اختلاف 30 درصدی بین تورم سایر کالاها با مسکن پیام مهمی دارد: رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی کند. پیامی که بررسی های میانی نیز آن را تایید می کنند.
چرا قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها بیشتر می شود؟
نرخ تورم مسکن از نرخ تورم عمومی تبعیت نمی کند، زیرا بازیگر اصلی این بازار زمین است. ابوالفضل نوروزی رئیس دفتر اقتصاد مسکن در گفت و گوی تلویزیونی گفت: نسبت زمین در کل قیمت مسکن بالاست و به 60 درصد رسیده است و این رقم در تهران به 70 درصد می رسد، در حالی که در سایر کشورها این نسبت به قیمت کل مسکن بالاست. 30 درصد است. درصد است این ارقام نشان دهنده نقش زمین در بازار املاک و مستغلات است. در شرایطی که حداقل 60 درصد قیمت مسکن متعلق به زمین است، وجود تورم در زمین می تواند باعث جهش قیمت در بازار ملک شود. بر اساس بررسی ها، تورم از تورم عمومی یعنی تورم سایر کالاها جلوتر است. نمودار زیر روند افزایش تورم در کشور را با در نظر گرفتن تورم عمومی نشان می دهد.
خانه 30 درصد از ما گرانتر است.
لازم به ذکر است که نتیجه انحصار راه حل معضل مسکن بر تقویت قدرت خرید مردم و ارتباط آن با تورم عمومی و اقتصاد کلان، انفعال سیاست و حاکمیت دولت است. متأسفانه طی دهه ای که نقش زمین به فراموشی سپرده شد و با خوانشی سطحی از بازار املاک همراه شد، پدیده شکست بازار رخ داد. بهترین گواه بر این گفته – روند افزایشی قیمت مسکن نسبت به سایر کالاها بیشتر است – همین آمار و ارقامی است که در بخشی از گزارش ذکر شد، طی 6 ماه گذشته، مسکن 30 درصد گرانتر از مال ما
