بدون رشد قدرت خرید، مالکیت خانه امکان پذیر نیست
سرانجام پس از 8 ماه انتظار، مرکز آمار ایران شاخص و میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران در شهریور 1402 را در حالی منتشر کرد که مرکز آمار اعلام کرد قیمت مسکن در پایتخت به میانگین 77.4 میلیون تومان در هر مربع رسیده است. . متر که 1 است نسبت به ماه های قبل 7 درصد کاهش داشته است، بر اساس گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مسکن برای هر متر مربع در شهریور 1402 نسبت به مدت مشابه سال قبل 75.2 درصد افزایش داشته است. .
تعداد کل معاملات ثبت شده در سامانه املاک 3008 واحد مسکونی است که از این تعداد 784 فقره معاملات مربوط به شهریور 1402 نیست و به این ترتیب تعداد معاملات در شهریور ماه نسبت به مردادماه 11.2 درصد کاهش داشته است. سال گذشته بر اساس این گزارش، درصد تغییر میانگین تعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل رشد 83.9 درصدی قیمت مسکن را نشان می دهد.
بر این اساس منطقه 1 تهران با میانگین قیمت 157 میلیون و 950 هزار تومان بیشترین قیمت و منطقه 18 با میانگین وزنی 41 میلیون و 500 هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه تهران به خود اختصاص داده اند.
اما سوالی که مطرح می شود این است که چرا با وجود کاهش نرخ تورم در سال گذشته، قیمت مسکن در این مدت افزایش یافته است و اساساً در شرایط فعلی چه راه حلی برای مردم خانه نشین وجود دارد؟
چرا بازار املاک همچنان راکد است؟
عباس اکبرپور، کارشناس حوزه مسکن درباره انتشار شاخص و میانگین قیمت آپارتمان های مسکونی شهر تهران در شهریور 1402 توسط مرکز آمار ایران پس از 8 ماه توقف انتشار آمار، گفت: اگرچه میانگین قیمت مسکن در تهران بین 70 تا 80 میلیون تومان برآورد می شود، اما در مناطق خوب تهران قیمت ها به متری بین 350 تا 400 میلیون تومان رسیده است. نکته اصلی اینجاست که در بازار املاک خرید و فروش چندانی وجود ندارد و این بازار همچنان راکد است و به نظر می رسد مردم نقدینگی کافی برای خرید ملک ندارند.
این کارشناس بازار املاک با اشاره به شرایط بازار اجاره املاک گفت: برخلاف گذشته که مردم عمدتاً به دنبال رهن کامل بودند، امروزه آنچه که به دنبال آن هستند پرداخت اجاره بها با مبلغ رهن کمتر است. که نشان دهنده تورم بالاست. در جامعه و افول قدرت مردم خرید می کنند.
چند دسته از صاحبان خانه وجود دارد؟
اکبرپور ادامه داد: مالکان به دو دسته تقسیم می شوند. افرادی که فقط یک یا دو ملک دارند و این افراد معمولاً طبقه متوسط جامعه را تشکیل می دهند یا بازنشستگانی که اغلب جرات ریسک کردن و خروج از بازار عرضه و تقاضای مسکن را ندارند، پول ندارند و دسته دوم افرادی هستند که به مشاغل ساخت و ساز خانه می پردازند و این افراد با داشتن سرمایه برای فروش این ملک در زمان مناسب تری اموال خود را حفظ می کنند.
تغییرات قیمت از سال 2014 چگونه بوده است؟
این کارشناس بازار املاک تصریح کرد: مدت زمان ساخت ذکر شده در پروانه ساخت ملک دو سال است که البته طبق استانداردهای جهانی بین 3 تا 6 ماه زمان می برد و سرمایه گذاران در کشورهای دیگر پس از ساخت اقدام به فروش ملک خود می کنند که این چرخه باید ادامه دارد، اما در ایران به دلیل اقتصاد بیمار این اتفاق نمی افتد و سرمایه گذاران در ایران پس از ساخت ملک، آن را چندین سال نگه می دارند تا آن را به قیمت بسیار بالاتری بفروشند.
اکبرپور با اشاره به نرخ دلار ادامه داد: قیمت دلار نسبت به 6 ماه گذشته تغییر چندانی نکرده و در محدوده 50 هزار تومان باقی می ماند که در حالت عادی زمانی است که سرمایه گذاران ساختمان های خود را نگه می دارند یا برای مدت زمانی اجاره می دهند. بهتر بفروشد
وی گفت: در سال 1393 قیمت دلار حدود 3200 تومان بود، اما امروز به 52 هزار تومان رسیده و 17 برابر رشد کرده است، یعنی تقریبا همه کالاها از جمله مسکن که کالای سرمایه ای است نیز افزایش یافته است. آنها با رشد قیمت روبرو هستند و هر بار ارزش پول ملی پایین و بالا می رود.
اکثر پروژه های دولتی بدون تحقیق انجام می شود.
اکبرپور با اشاره به ساخت و سازهای دولتی افزود: روند ساخت و ساز دولت محکوم به شکست است، همانطور که در دولت های چپ شوروی و اروپای شرقی شاهد بودیم، اما این راه حلی برای بازار املاک و مستغلات ایران نیست، زمانی که دولت ها به دنبال آن هستند. برای یک سیاست برای حمایت از اقشار ضعیف جامعه باید روش مناسب را در نظر بگیرند که تنها با مطالعه میدانی جامع اساتید دانشگاه محقق نمی شود.
وی افزود: متاسفانه پروژه هایی که دولت برای تولید انبوه در نظر گرفته است اغلب فاقد تحقیق و مطالعه است و هر دولتی که روی کار آمده سریعا پروژه هایی را بدون مبنای علمی راه اندازی کرده است و تا زمانی که این کار به صورت اصولی انجام شود. مشکلات در این زمینه ادامه خواهد داشت.» باقی خواهد ماند
مهدی سلطان محمدی کارشناس بازار املاک با اشاره به آمار منتشر شده از شاخص های قیمت مسکن در شهر تهران توسط مرکز آمار ایران گفت: آخرین آماری که مرکز آمار ایران از شاخص های قیمت مسکن اعلام کرد مربوط به بهمن ماه 1401 است. و متعاقباً برای 8 ماه انتشار آمار بخش املاک متوقف شد و از آن زمان قیمت ها افزایش یافت.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه شاخص قیمت در بهمن 1401 در محدوده 213.5 بوده و در شهریور 1402 این شاخص به 279.9 رسیده است، گفت: قیمت مسکن 30 درصد افزایش یافت اما نسبت به شهریور 1401 این افزایش قیمت 80 درصد برآورد شده است.
قیمت مسکن بیش از تورم رشد کرده است
سلطان محمدی در پاسخ به این سوال که راه حل دیگری به جز پرداخت وام مسکن برای مسکن مردم وجود دارد، گفت: این مشکل راه حل کوتاه مدتی ندارد و نیازمند سیاست بلندمدت است، بلکه تنها راه افزایش درآمد مردم است. برای کنترل قیمت مسکن باید کمیت عرضه را نیز افزایش داد و برای افزایش توان مالی مردم باید اقتصاد کشور رشد کرد و درآمد سرانه و تولید ملی افزایش یابد که این امر نیز مستلزم افزایش رشد سرمایه گذاری است. توان مالی خانواده ها برای خرید خانه البته نه برای یک سال بلکه برای مدت طولانی تا مردم بتوانند در این سال ها پس انداز کافی برای خرید خانه داشته باشند.
این کارشناس بازار املاک خاطرنشان کرد: البته شاهد بوده ایم که قیمت مسکن در سال های اخیر بیش از تورم افزایش یافته است و دلیل اصلی آن نیز شرایط خاصی است که به دلیل افزایش تحریم ها در کشور حاکم شده است. باعث افزایش شدید تورم در سال های اخیر شده است. این افزایش ناگهانی قیمت ها بسیاری از خانوارها را به سمت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات سوق داد و تقاضا در این حوزه را به حدی افزایش داد که افزایش قیمت مسکن از رشد تورم در کشور پیشی گرفت.
ساخت خانه به زمین بیشتری نیاز دارد
وی بیان کرد: در سال های اخیر تولید مسکن نیز کاهش یافته و در نتیجه کمیت عرضه نیز کاهش یافته است و این امر موجب افزایش قیمت ملک در کشور شده است و برای افزایش کمیت عرضه ملک باید زمین بیشتری ایجاد شود. برای این منظور در نظر گرفته شده است. لازم به ذکر است که بیشتر این زمین ها در اختیار ادارات و نهادها و سازمان های دولتی است و تنها در صورت افزایش میزان عرضه زمین در شهرهای جدید این مشکل باعث کاهش قیمت ملک می شود.
این کارشناس بازار املاک با بیان اینکه درآمد مردم در 10 سال گذشته افزایش چندانی نداشته است، گفت: از سال 1390 به دلیل تورم بالا به درآمد مردم آسیب جدی وارد شده است، هرچند در سال های اخیر سطح درآمد مردم رو به بهبود است، اما همچنان میزان درآمد مردم در حال بهبود است. درآمد آنچنان که باید باشد نیست.
نیاز به گسترش ارتباطات جهانی
سلطان محمدی با اشاره به تحریم های موجود در کشور افزود: در صورت رفع تحریم ها، درآمد سالانه 50 درصد رشد می کرد که در عرض 10 سال وضعیت اقتصادی خانوارها بهبود می یافت.
وی با اشاره به بهبود فضای کسب و کار در جامعه، ادامه داد: تا زمانی که ارتباطات جهانی گسترش پیدا نکند، فضای کسب و کار داخلی به همین شکل باقی می ماند و در صورت فعال شدن سایر بخش های اقتصاد و کاهش نرخ تورم، مردم آن را ترجیح می دهند. پس از سرمایه گذاری در مسکن، سرمایه خود را در سایر بخش های اقتصادی سرمایه گذاری کنند.
